共有名義の借地権付き建物を売却するには？

ご相談内容

借地権付き建物を相続し、私と姉の共有持分として登記されています。

その不動産は広島県にあるのですが、現状誰も住む予定がなく、地代と固定資産税だけ負担している状況です。

姉はいますぐ手放すことは考えていませんが、私は岡山県にローンで家を買っており、私の共有持分を売却しローンを減らしたいと考えております。

借地権付き建物の場合でも、自分の持分のみ売却はできるのでしょうか。

ご相談のポイント

• 借地権譲渡には地主の承諾が必要
• 地主から譲渡承諾が出ないとき
• 借地非訟のネックと当社の対応

①借地権譲渡には地主の承諾が必要

借地権付き建物を共有名義で相続した場合、借地権も共同で相続している状態です。

建物の共有持分の売却自体には、他の共有者の同意は不要ですが、今回のように売却の対象が借地権付き建物の場合は、建物の共有持分の譲渡には、借地権の譲渡を伴うことになります。

民法のルールでは、借地権が登記のない賃借権の場合、地主の承諾がなければ、借地権を第三者に譲渡することは出来ません（民法612条1項）。地主に無断で借地権を譲渡した場合は、借地契約を解除されるリスクがあります（同条2項）。

②地主から譲渡承諾が出ないとき

しかし、常に民法のルール通り、地主の許可が出ない限り借地権の譲渡が一切出来なくなるとすると、借地人の資金回収の途が閉ざされてしまいます。

そこで、借地借家法では、一定の要件のもと、借地人の申立てに基づき、借地権の譲渡に関して裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度を設けています（借地借家法19条1項）。この裁判手続を借地非訟と呼びます。

したがって、地主の承諾が出ないからといって、第三者への借地権の譲渡が不可能という訳ではありません。

③借地非訟のネックと当社の対応

借地非訟を行なう場合は、申立の時点で、買受予定者が具体的に決まっている必要があります。

但し、借地非訟が前提となるケースは、買主の立場からすると、

(1)裁判所の許可が出るまでは名義変更が出来ない、

(2)買受け後に借地権の再譲渡に関しても地主の承諾が期待できない、

(3)地主からの融資承諾が期待できないため購入資金は手持ち資金で用意する必要が生じる、

等の様々なネックを抱えることになります。

そのため、通常は、借地非訟前提での買主を見つけること自体が困難です。

ですが、この点について、当社では、独自のネットワークにより多数の法人・投資家に同時に販売活動を行なうことで、借地非訟前提でも共有持分の購入を検討してくれる方を見つけることが可能です。

まとめ

借地権付き建物の共有持分の譲渡は、借地権の譲渡を伴います。

借地権の第三者への譲渡には地主の承諾が必要となります。

地主の承諾が出ない場合、借地借家法上、借地非訟により、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得る制度があります。

もっとも、借地非訟前提での譲渡は、買主の立場からみて様々なネックがあるところ、当社では、借地非訟前提でも購入を検討してくれる方を見つけることが可能です。