競売になっても住み続けることは可能！？｜弁護士Q＆A

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ご相談内容

相続で自宅（マンション）の共有持分を姉と持つことになりました。姉は嫁いでいるので、自宅は私と家族で住んでいます。8年前にリストラの煽りを受け、計数百万のマンションの管理費・修繕積立金を滞納してしまうことになり、マンション管理組合から自宅を差し押さえられ競売を申し立てられる事態になりました。

任意売却のことを知りましたが、競売前に自宅を売って、滞納している管理費等を支払っても手元にはお金は残るとは思いますが、引越しに伴い、子供の学区の問題もあるし、なにより、共有持分がある姉の了承も必要になってきます。

何とか、住み続けられる方法はないものでしょうか。

ご相談のポイント

• 競売手続中の任意売却
• リースバック
• 共有持分しかない場合
• 当社がお手伝いできること

①競売手続中の任意売却

不動産の競売手続を止めるには、債権者に競売申立てを取り下げて貰う必要があり、取下げをして貰うには、滞納している債務を弁済する必要があります。

この弁済資金の捻出のため、競売不動産の任意売却を検討される場合、競売手続との関係で売却にはタイムリミットがあります。

すなわち、競売手続の中で、開札期日が行なわれると、不動産の買受人が決定します。

この段階になると、もはや債権者の意思だけで競売を取り下げることが不可能になります。

したがって、任意売却を行ない債権者に競売を取り下げて貰うには、開札期日の前日が期限となります。

②リースバック

不動産を任意売却した場合、不動産の所有権は買主に移りますから、原則、売主は物件から退去する必要が生じます。

但し、買主との間で、リースバックの合意ができれば、任意売却後も引き続き住み続けることが可能です。

リースバックとは、簡潔に言えば、不動産を売却した上で、買主との間で賃貸借契約を締結し、家賃を買主に支払いながら住み続ける手法です。

③共有持分しかない場合

しかし、単独所有の物件ではなく、本件のように共有持分しか有していない場合は、話がより複雑です。

まず、ご相談者様の意思で売却できるのは、あくまでご相談者様自身の共有持分にとどまり、お姉様の同意なく、お姉様の共有持分を含めた不動産全体を任意売却することはできません。

さらに、もし、ご相談者様とお姉様の共有持分が各2分の1の場合、ご相談者様の持分の買主は、お姉様の同意がない限り、ご相談者様との間でリースバックのための賃貸借契約を結ぶことが出来ません。

法律上、長期間の賃貸借契約の締結には全共有者の同意が必要であり、たとえ賃貸借期間が3年以内の短期間の契約であったとしても、持分の過半数による同意が必要になるので、50%の共有持分では足りません。

また、仮に、お姉様の同意を得られたとしても、ご相談者様から支払われた家賃の2分の1は、共有者であるお姉様に分配しなくてはなりません。

このため、通常は、売却後も売主が住み続ける前提で、共有持分のみを購入してくれる買主を見つけることは、非常に困難です。

④当社がお手伝いできること

この点に関して、当社では、ご登録を頂いている多数の投資家向けに、売主様のご希望を踏まえた共有持分の販売活動を、短期間のうちに同時並行して進めることが可能です。

例えば、本件で言えば、(1)滞納管理費等の解消ができる水準の売買金額にしたい、(2）持分に応じた賃料相当額（賃料相場の2分の1）を支払うことを条件に引き続き居住を認めて欲しい、等といったご希望を、販売活動時に仲介の当社から予め伝えることで、売主様の希望条件を受け入れて下さる買主様を迅速に見つける手助けを致します。”

まとめ

競売手続中の不動産の任意売却は、開札期日の前日までに行なう必要があります。

任意売却後も売主が物件に住み続ける方法としては、リースバックの手法が考えられます。

しかし、単独所有ではなく、共有持分しか有していない場合は、全体での売却も、持分での売却後のリースバックの賃貸借契約も、共有者の同意無しには実現できないため、売主の居住継続を前提とした共有持分の買主を探すことは通常困難です。

ですが、当社では、投資家向けの販売活動を短期間に同時並行で行なうことで、売主様の希望条件を受け入れてくれる買主探しのお手伝いが出来ます。