古い建物を売却するには？リフォームしたことで、買い手が見つからないケースも。｜ニュース

1.不動産売却前にリフォームが不要な理由

不動産を売却する前に築古物件のリフォームを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。「古すぎるから売却できない」「リフォームした方が購入者が多い」と思う方も多いですが、メリットばかりではありません。理由としては主に以下の3点が挙げられます。

• リフォーム費用が売却代金に上乗せされるため購入者が減る
• 購入者は自分好みのリフォームができないため
• リフォーム後に売却しても高値で売れる保証がない

売主がリフォームを行って不動産を売却する場合、当然ながらリフォーム代金が売却代金に上乗せされます。そのため、本来お手軽に購入できる不動産の価格が高くなってしまい、購入者の間口を狭くしてしまいます。

また買主は自分で好きなデザインにリフォームしたいと考える方も多いです。既にリフォームされた物件を、新たなデザインへ変えるとなると、コストが割高になってしまうため、リフォームしてからの売却は不要です。

さらにリフォームされた物件だからと言って、高値で売れるとは限りません。購入者の予算オーバーの要因にもなりかねないため、既存の状態のまま売却する方が良いでしょう。

とはいえリフォームすることにもメリットがあります。現状のままの物件より高値に設定できるのは事実です。売れた場合は利益も大きくなる可能性も高いです。

さらに内見などをする際の第一印象が良くなるため、購入意欲を高めることにもつながります。また「自分でリフォームをするのが面倒だ」と考える人もいらっしゃいます。そのため、一概にリフォームが悪いということではありません。

しかしリフォームというコストを掛けた場合、買い手が見つかるのかがポイントです。

では実際にリフォームをするとなった場合、どれくらいの費用が掛かるのでしょうか。次の項ではリフォーム費用の相場を紹介します。

2. リフォーム費用の相場

リフォーム費用は物件や施工会社によって異なるものの、数十万円前後で済むケースもあれば、数百万円する場合もあります。しかし、おおよその相場がわかるリフォーム費用もあるため、ここでは一例を紹介します。

<クロス・フローリングの張替え費用相場>

帖数	クロスの張替え	フローリングの張り替え
6帖	39,800円～	92,800円～
7帖	47,800円～	108,800円～
8帖	55,800円～	124,800円～
9帖	62,800円～	140,800円～
10帖	69,800円～	156,800円～

仮に4LDKの家のクロス・フローリングを張替えすると仮定すると、（6帖・6帖・8帖・10帖の場合）おおよそ672,400円の費用目安となります。

<水回りのリフォーム費用相場>

キッチンの費用相場	50万円～150万円
トイレの費用相場	10万円～50万円
お風呂の費用相場	60万円～120万円
洗面所の費用相場	20万円～50万円

水回りは、グレードによって費用が大きく異なります。上記の費用の一例であり、さらに高性能な商品などを選ぶとコストが割高になります。

費用相場を見てわかる通り、リフォーム費用は非常に高いです。そのため、複数社に見積もりを取るのはもちろん、専門家である不動産会社に相談して、リフォームすべきか判断してもらうのも一つの選択肢です。

3.古い建物を売る前にやるべきこと

古い建物を売る前に、以下の3つを実施することで、トラブルなく高く売ることができます。

• ホームインスペクション
• 権利関係の調査
• 近隣エリアの売却相場

3-1.ホームインスペクション

築古の不動産は売却前にホームインスペクションを行うべきでしょう。ホームインスペクションはいわば、「住宅の健康診断」。建築士が建物の状態を確認し、検査することです。

住宅は外観からでは目視で確認できない、構造などの箇所をチェックしなければいけません。構造に不具合があると、クロスやフローリングをいくらリフォームしても、危険な建物となってしまい、売却したくても買い手が見つかりにくくなります。

特に築古の物件は、構造が老朽化している可能性も高いため、ホームインスペクションで専門家に診断してもらう必要があります。構造上問題がないと診断されれば、購入者も安心して買うことができるでしょう。

ホームインスペクションは通常、戸建ての場合は5万円〜7万円ほどの費用がかかります。決して安い価格ではないため、できれば費用を抑えたいと考える方も多いです。

中央プロパティーであれば、売却前提の場合、ホームインスペクションを無料で行うことができます。ホームインスペクションを行うことで、売却後に買主とトラブルになるリスクも回避できます。

3-2.権利関係の調査

登記簿等を確認し、土地や建物の所有権確認、相続登記の状況を確認しましょう。

また、対象不動産の場所によっては、再建築が不可の場合や市街化調整区域に指定されている場合もあります。

条件によって、査定額や購入希望者の集まり具合も大きく変わりますので、事前にしっかり確認しましょう。

自分で分からない場合は、不動産会社に相談しましょう。

3-3.近隣エリアの売却相場を調べる

地元の不動産市場について調査し、同様の建物がどのような価格で取引されているか把握します。これにより、不動産会社の言いなりにならず、市場価格に近い価格で売却できます。

地元の不動産会社以外に、全国展開している業者の方が、査定額が高くなるケースもありますので、複数社比較してみると良いでしょう。

中央プロパティーでは、築年数の古い建物の売却実績が豊富です。

古い建物を高く売りたい方は、是非ご相談ください。