共有名義アパートの4つの売却方法とは？よくあるトラブル事例も解説

複数人の共有名義でアパートを所有しているけれど、人間関係の悪化や管理・費用の負担などが原因で、共有状態を解消したいと考えている方は珍しくありません。

この記事では、共有名義アパートの売却方法や手順、かかる費用を中心に、わかりやすく解説します。

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共有名義アパートとは

共有名義アパートとは、一棟のアパートを複数人で所有している不動産形態を指します。
共有名義になるきっかけは、相続や夫婦での住宅購入などです。

共有名義の場合、各所有者は、所有する持分に応じた権利を持ちます。例えば、持分割合が50%であれば、アパートの所有権の半分を持っていることになります。

一つの不動産に対し、複数人が所有権を所有しているため、共有名義のアパートを自分だけの意思で自由に売却したり長期間の賃貸に出すことは民法上、禁止されています。

共有名義のアパートは、以下のようなトラブルが発生しやすいというデメリットがある点に注意しましょう。

共有名義アパートで起こりがちなトラブル10選

共有名義アパートで起こりがちなトラブルは、以下の通りです。

• アパートの管理方針で意見が対立する
• 管理業務の負担で揉める
• 共有者が無断で共有名義アパートへの変更・管理を行ってしまう
• 相続発生時に、特定の共有者がすでに何室か利用している
• 特定の共有者の家族だけ何室も無料で使っている
• 他の共有者に賃料収入を独占されている
• 固定資産税の負担割合で揉める
• 空室が多く収益性が悪化している
• 修繕履歴・レントロールがない
• 将来、自分の配偶者や子供もトラブルに巻き込まれる可能性がある

①アパートの管理方針で意見が対立する

共有名義アパートは、修繕工事やリフォーム、賃貸募集などの管理方針、さらには建て替え、賃貸条件の設定といった重要事項をはじめ、多くの決定に共有者全員の合意を要します。

そのため、共有者間で意見が対立すると、迅速な決断が難しくなります。

例えば、物件価値維持のための大規模修繕を望む所有者と、追加の費用負担を避け、現状維持を希望する所有者がいる場合、アパートの有効な活用や管理に支障をきたす可能性があります。

②管理業務の負担で揉める

共有名義アパートの管理業務は、原則として全所有者で分担しますが、実際には特定の所有者に負担が集中しがちです。

入居者募集、契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、建物の維持管理など、業務は多岐にわたり、誰がどの業務を担当するかで揉めることもあります。

特に遠方に住む所有者がいる場合、管理に関与しづらく、他の所有者に負担が偏る要因となります。

③共有者が無断で共有名義アパートへの変更・管理を行ってしまう

共有名義のアパート経営において、特定の共有者が他の共有者の同意を得ずに、単独で物件に変更を加えてしまうケースは紛争の火種となりえます。

例えば、外壁塗装や大規模修繕といったリフォーム、さらには自動販売機の設置など、本来共有者全員の合意が必要な行為を独断で行ってしまう場合です。これらの行為は、他の共有者の共有持分権を侵害する可能性があります。

共有物の変更には共有者全員の同意が必要であり（民法251条）、軽微な変更であっても共有持分の過半数の同意が必要です（民法252条）。無断での変更は、他の共有者からの損害賠償請求や原状回復請求に繋がるリスクがあります。

さらに、勝手な工事によって賃料収入が減少した場合（例えば、工事期間中の賃料減額や、自動販売機設置によるスペース減少での賃料下落）も、他の共有者から損害賠償を請求される要因になり得ます。

④相続発生時に、特定の共有者がすでに何室か利用している

相続発生により共有名義のアパートに新たな共有者が加わる際、既存の共有者が既に何室かを使用しているケースは注意が必要です。

この場合、使用している部屋の評価額や、本来得られるはずだった賃料相当額をどのように遺産分割に反映させるかが問題となります。他の相続人から見れば、特定の共有者だけが利益を得ていると不公平感を抱きやすく、紛争に発展する可能性が高まります。

こうした事態を避けるためには、生前の対策が重要です。
具体的には、共有者間で使用に関するルール（使用料の有無、使用期間など）を明確に定め、合意内容を書面に残すこと、さらに、遺言書で特定共有者の使用状況を踏まえた分割方法を指定しておくことが有効な対策となります。

⑤特定の共有者の家族だけ何室も無料で使っている

共有名義のアパートで、特定の共有者の家族だけが何室も無料で利用しているケースがあります。

これは、他の共有者の利益を侵害する行為であり、不公平感を生む原因となります。

共有者全員の同意を得ずにこのような状況になっている場合、他の共有者は、使用料相当額の支払いを請求できる可能性があります。

⑥他の共有者に賃料収入を独占されている

共有名義のアパートから得た賃料収入は、持分割合に応じて全所有者に分配されるのが原則です。

しかし、一部の共有者がアパートを管理しているという理由で収入を独占していたり、他の共有者よりも自分だけ多い分配を勝手に決めているケースもあります。

例えば、「自分が苦労して入居者対応や建物管理をしているのだから、他の共有者よりも多くもらって当然だ」と考える共有者がいる場合などです。

このような行為は権利の侵害にあたり、不当利得返還請求を行うことで、本来得られるはずだった利益を取り戻せる可能性があります。

⑦固定資産税の負担割合で揉める

共有名義のアパートにかかる固定資産税は、持分割合に応じて負担するのが一般的です。

しかし、共有者間で負担割合をめぐるトラブルが生じることがあります。
特に、持分の割合が複雑な場合や、固定資産税の額が変動する際には、問題が起こりやすくなります。

また、共有者の経済状況に差があると、負担割合の公平性について意見が分かれることもあります。
例えば、収入が少ない共有者が負担を軽減したいと考える一方で、収入が多い共有者は持分通りの負担を求めるケースです。

⑧空室が多く収益性が悪化している

共有名義のアパートにおいて、空室が目立つ状態は、収益性に大きな悪影響を及ぼします。

適切な入居者募集活動が行われていない、共用部分の清掃が行き届いていない、建物の老朽化に対する修繕が放置されている、といった状況は、入居希望者に敬遠され、空室増加の悪循環を招きます。

そして、空室率が高いアパートは、収益性が低いと判断され、アパート全体、ひいては各共有者の持分を売却しようとする際の評価額にも悪影響を及ぼします。

将来的な売却を見据えるのであれば、なおさら適切な管理が必要不可欠です。

⑨修繕履歴・レントロールがない

共有名義アパートの売却を検討する際、修繕履歴とレントロール※の有無は、売却価格や売却の成否に大きく影響します。これらの書類は、購入検討者がアパートの現状を把握するための重要な判断材料となるからです。

修繕履歴は、過去に行われた修繕の内容、時期、費用などを記録したもので、建物の劣化状況や将来的な修繕費用の予測に役立ちます。修繕履歴がない場合、購入検討者は建物の状態に不安を感じ、購入をためらうか、大幅な値下げを要求する可能性があります。

レントロールは、各部屋の契約状況（賃料、契約期間、入居者属性など）を一覧にしたものです。レントロールがないと、アパートの収益性や安定性を評価できず、購入検討者は適切な投資判断を下せません。

これらの書類が不足している、あるいは情報が不正確な場合、アパート全体または各共有者の持分の売却において、評価額が下がる、あるいは買い手が見つかりにくくなるリスクが高まります。

⑩将来、自分の配偶者や子供もトラブルに巻き込まれる可能性がある

共有名義のアパートは、相続や離婚によって次の世代に引き継がれることがあり、将来的に自分の配偶者や子供、さらには孫の世代もトラブルに巻き込まれる可能性があります。

例えば、共有者の一人が亡くなり、その配偶者や子供が相続した場合、共有者の数が増え、意見の集約がより困難になります。

また、相続人同士の関係性が悪い場合、アパートの管理や売却を巡って、深刻な対立が生じることも考えられます。

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共有名義アパートの売却が難しい理由

共有名義アパートの売却は、一般的な不動産の売却よりも複雑で困難であると言われます。

その理由として挙げられるのは、以下の3点です。

• 共有者同士で意見がまとまらない
• 一部の共有者が行方不明である
• 売却価格や、売却代金の分配方法で揉める

共有者同士で意見がまとまらない

共有名義アパートを売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

しかし、共有者の中に一人でも売却に反対する人がいる場合、売却は進められません。

例えば、将来的な値上がりを期待して売却に反対する人、アパートを住居として利用していて手放したくない人など、それぞれの事情や考え方の違いが大きいと、なかなか円満な合意形成には至りません。

一部の共有者が行方不明である

共有者の中に、長年連絡が取れない、または行方不明になっている人がいる場合、アパート全体の売却は非常に困難になります。

共有者全員の同意が得られないため、原則として売却ができないからです。

このような場合、不在者財産管理人選任の申立てを家庭裁判所に行い、選任された不在者財産管理人が行方不明者に代わって売却手続きに参加する方法があります。

しかし、手続きには時間と費用がかかり、必ずしも売却が認められるとは限りません。

売却価格や、売却代金の分配方法で揉める

共有者全員が売却に同意しても、売却価格や売却代金の分配方法で意見が対立し、トラブルになることがあります。

例えば、ある共有者はできるだけ高く売りたいと考えている一方で、別の共有者は早期の売却を優先し、多少の値下げを許容するケースです。

また、売却代金は原則として持分割合に応じて分配しますが、被相続人に対して特別な貢献があったと主張する共有者がいる場合、分配割合で揉めることもあります。

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自分の共有持分だけなら、他の共有者の合意なしで売却が可能！

共有名義アパート全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに自由に売却できます。

これは、各共有者が自分の持分に対して、単独所有の不動産と同じように完全な所有権（処分権）を持っているためです。

ただし、共有持分のみを所有していても、不動産を自由に活用できる訳ではないため、市場の需要は少なく売却価格は低くなります。
共有持分の買い手を一般市場で見つけることは、非常に難しいため、共有持分を専門に扱う不動産会社に売却の仲介を依頼するのがおすすめです。

共有持分専門の不動産会社であれば、買い手が見つかりにくい持分のみの売却でも、好条件且つスピーディに買い手を見つけることが可能です。

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共有名義アパートの4つの売却方法

共有名義アパートを売却する方法には、以下の4つがあります。

• 共有者全員の同意のもと、アパート全体を売却する
• 他の共有者の持分を全て買取した後に、アパート全体を売却する
• 他の共有者に自分の共有持分を売却する
• 【おすすめ】第三者に自分の共有持分のみを売却する

①共有者全員の同意のもと、アパート全体を売却する

共有者全員が売却に同意している場合は、アパート全体を通常の不動産売買と同様の方法で売却できます。

この方法のメリットは、共有持分のみを売却する場合に比べて、高値で売却できる可能性が高いことです。

また、売却代金は持分割合に応じて分配されるため、公平な精算ができます。

②他の共有者の持分を全て買取した後に、アパート全体を売却する

他の共有者の持分を全て買い取り、単独名義にした上でアパート全体を売却する方法です。

この方法であれば、他の共有者の同意を得る必要がなく、自分の判断で自由に売却活動を進められます。
また、単独名義になるため、売却価格や売却時期なども自由に決められます。

ただし、他の共有者の持分を買取するための資金が必要になるため、資金調達が難しい場合、この方法は選択できません。
また、共有持分の買取価格について共有者間で合意形成ができないと、トラブルに発展する可能性があります。

③他の共有者に自分の共有持分を売却する

他の共有者に自分の共有持分を売却し、共有関係から離脱する方法です。

この方法であれば、比較的スムーズに共有関係を解消できます。
また、他の共有者は、アパート全体の完全な所有権に近づくことができるため、持分の売り手・買い手、それぞれの共有者にメリットがあると言えるでしょう。

しかし、買取価格で揉めてしまい、合意形成に失敗するケースも少なくありません。
共有持分のみの売却は、市場価格よりも低い価格で取引されることが多いため、他の共有者が提示する買取価格が、自分の希望買取価格を下回る可能性があるからです。

そのような事態を防ぐためには、不動産会社に査定を依頼し、自分の共有持分の適正な価格を事前に把握しておく必要があるでしょう。

④【おすすめ】第三者に自分の共有持分のみを売却する

自分の共有持分のみを第三者に売却する方法は、他の共有者との交渉が不要なことから、最もスムーズに共有関係から離脱できる手段と言えます。

共有関係の煩わしさから解放されたい、早期に現金化したいという場合には、有力な選択肢となるでしょう。

ただし、共有持分のみの売却は、買い手にとって使用収益が限定されるため、アパート全体の売却に比べて売却価格が低くなる傾向にあり、さらに買い手を見つけるのに苦労する可能性があることは理解しておく必要があります。

そのため、共有持分の売却を検討しはじめたタイミングで、センチュリー21中央プロパティーのような共有持分専門の不動産業者に相談することをおすすめします。

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共有名義アパートの共有持分を売却する流れ

不動産仲介会社を利用して共有名義アパートの持分を売却する際には、以下の流れに沿って手続きを進めていきます。

1. 不動産仲介会社に査定を依頼する
2. 販売活動を開始する
3. 売買契約を締結する
4. 決済・移転登記を行う

1.不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産仲介会社に共有持分の査定を依頼します。

共有持分の売却を検討する際は、共有持分を専門的に扱っている不動産仲介会社を選ぶことが重要です。専門業者であれば、共有持分に関する知識や売却ノウハウが豊富なため、査定価格にも信頼を置くことができるでしょう。

また、その後の売却活動もスムーズに進めてくれます。査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼し、査定価格やサービス内容を比較検討するのがおすすめです。

2.販売活動を開始する

不動産仲介会社と媒介契約を結んだら、販売活動が開始されます。

共有持分を専門とする不動産仲介会社は、独自のネットワークやノウハウを駆使し、購入希望者を探します。
一般的な不動産ポータルサイトへの掲載だけでなく、共有持分に関心のある投資家への直接的なアプローチなど、様々な方法で販売活動が行われます。

3.売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまれば、売買契約を締結します。

共有持分の売買契約では、通常の不動産売買契約書に加え、共有持分に関する特約事項が盛り込まれることがあります。

例えば、他の共有者との関係性や、アパートの管理状況などです。契約内容に不明な点があれば、必ず不動産会社に確認し、納得した上で署名・捺印しましょう。

契約締結時には、手付金が支払われるのが一般的です。手付金の額は、売買価格の5%程度が目安となります。

4.決済・移転登記を行う

売買契約で定められた期日に、残代金の決済と共有持分の移転登記手続きを行います。

決済は、買主、売主、不動産会社、弁護士による立ち会いのもと、銀行などの金融機関で行われるのが一般的です。

買主から残代金が支払われ、売主は領収書を発行します。それと同時に、司法書士が所有権移転登記の手続きを行い、共有持分が買主に移転します。

登記完了後、登記識別情報（権利証）が買主に交付され、売却手続きは完了です。

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共有名義（共有持分）アパートの持分売却にかかる費用・税金

共有名義アパートの持分を売却する際には、以下の費用や税金が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税・住民税
• 登録免許税

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して共有持分が売却できた場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限額は、法律で定められており、売買価格によって異なります。
例えば、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限額となります。

ただし、これはあくまで上限額であり、不動産会社によっては、これより低い金額を設定している場合もあります。

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印紙税

印紙税は、売買契約書に貼付する印紙代として課される税金です。

売買契約書に記載された金額（売買価格）に応じて、印紙税額が決まります。
例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税額は1万円（軽減措置適用後）となります。

印紙は郵便局やコンビニエンスストアなどで購入できますが、売買契約書に貼り付け、消印することで納税が完了します。

印紙税は、売主と買主がそれぞれ負担するのが一般的ですが、契約書でどちらが負担するかを定めておくことが、後々のトラブル防止に役立つでしょう。

相続登記費用

相続登記費用は、相続登記が未了の共有不動産や共有持分を売却する際に必要な費用です。

相続登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士への報酬と登録免許税（買主負担分とは別に、売主にも少額の負担が生じることがあります）が含まれます。

司法書士への報酬は、相続の内容によって大きく変わります。

相続人が1人、または少数で、遺産分割協議が不要なシンプルなケースであれば、報酬は5万円から10万円程度が相場となります。
しかし、相続人が複数存在し、遺産分割協議書の作成が必要となる場合は、基本的な報酬に加えて3万円から5万円程度が加算されるのが一般的です。

さらに、相続関係が複雑な場合、例えば相続人が多数存在する、数次相続（相続が複数回発生している状態）が発生している、あるいは必要な戸籍の収集が困難であるといった事情があると、追加費用が発生し、報酬総額が10万円を超えることも珍しくありません。

また、アパートの固定資産税評価額が高いほど、司法書士の報酬も高くなる傾向があります。

なお、不動産会社によっては、提携している司法書士を紹介し、相続登記の手続きを代行してくれるサービスを提供している場合があります。

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譲渡所得税・住民税

共有持分の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格から取得費（アパート購入時の価格や購入時の諸費用など）と譲渡費用（仲介手数料、印紙税など）を差し引いて計算します。

譲渡所得税と住民税の税率は以下の通りです。

• 所有期間が5年超（長期譲渡所得）・・・譲渡所得税15％（復興特別所得税を含む）、住民税5％、
• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）・・・譲渡所得税30％（復興特別所得税を含む）、住民税9%

ただし、一定の要件を満たす場合は、特別控除が適用されることもあります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記などを行う際に課される国税です。

共有持分の売却においては、買主が所有権移転登記を行う際に登録免許税を負担するのが一般的です。

なお、共有持分の一部抹消登記など、売主側にも登録免許税が発生するケースもあります。

詳細は以下の通りです。

	税率	備考
共有持分の所有権移転登 （買主側）	原則：2% 軽減措置適用時：軽減税率 (例: 0.3%など。要件により異なる)	買主が負担するのが一般的。軽減措置の適用には、住宅用家屋証明書などが必要となる場合がある。
共有持分の一部抹消登記など （売主側）	原則：1,000円	売主が負担するケース。共有者の持分放棄などで、他の共有者がその持分を吸収する場合などに発生する。
その他の登記 （抵当権設定登記など）	種類によって異なる  (例: 抵当権設定 0.4%、軽減措置適用時0.1%など)	共有持分の売買に付随して、抵当権設定登記などが必要になる場合もある。税率は登記の種類ごとに定められている。

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共有名義アパートを賢く売却するコツ

共有名義アパートを賢く売却するために押さえておきたいポイントは、以下の通りです。

• アパートの入居率が高い状態で売却する
• アパートの劣化・故障部分は修繕してから売却する
• 複数の不動産業者に査定を依頼する
• 専門家のサポートを受ける

アパートの入居率が高い状態で売却する（アパート全体を売却する場合）

共有名義アパート全体または持分を売却する場合、入居率が高い状態を維持することは、売却価格に大きく影響します。

満室に近い状態であれば、購入希望者にとって安定した賃料収入が見込める魅力的な物件となり、高値での売却が期待できます。

ただし、入居率を上げるために、フリーレント期間を長く設定したり、賃料を大幅に値下げしたりすると、かえって収益性が低い物件と判断される可能性もあるため、注意が必要です。

アパートの劣化・故障部分は修繕してから売却する（アパート全体を売却する場合）

共有名義アパート全体または持分を売却する場合、建物の劣化状況や故障箇所は、売却価格に影響を与える要素の一つです。

外壁のひび割れ、屋上の防水シートの劣化、給湯器の故障など、目に見える部分の修繕は、購入希望者に好印象を与え、売却を有利に進めることができます。

大規模な修繕は費用がかさむため、費用対効果を考慮し、修繕の範囲を決めることが大切です。

複数の不動産業者に査定を依頼する

共有名義アパート全体または持分の売却を検討する際には、複数の不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社によって査定額は大きく異なり、数百万円の差が出ることも珍しくありません。
複数の査定結果を比較することで、市場相場を正確に把握し、適切な売却価格を設定するための判断材料を得ることができます。

不動産会社には、主に「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取は、不動産会社が直接物件を買い取るため、早期に現金化できる点がメリットですが、一般的に仲介よりも売却価格は低くなる傾向があります。
一方、仲介は、不動産会社が買主を探すため、2週間程度時間がかかりますが、買取業者に比べて高値での売却が期待できます。

関連記事：共有持分の売却先は、買取業者と仲介業者どちらがいい？買取業者の目的は何？

ご自身の状況や希望、例えば早期の現金化を優先するのか、時間をかけても高値での売却を目指すのか、などを考慮し、最適な売却方法を選択することが大切です。

そのため、複数の不動産業者から査定を受け、各社の提案内容（買取価格、仲介の場合の想定売却価格、売却戦略など）を十分に比較検討しましょう。

専門家のサポートを受ける

共有持分や共有名義アパートの売却は、通常の不動産取引と比較して、法律、税金、共有者間の権利関係など、考慮すべき点が多岐にわたり、複雑な問題が生じる可能性があります。そのため、弁護士や税理士といった、各分野の専門家のサポートが必須となります。

例えば、共有者間で売却に関する意見が対立し、交渉が難航しているようなケースでは、弁護士に間に入ってもらうことで、法的な観点から整理し、円滑な合意形成を支援してもらうことができます。

また、売却によって発生する譲渡所得税や、その他の税金について不安がある場合は、事前に税理士に相談することで、税負担を最小限に抑えるための対策や、確定申告に関する具体的なアドバイスを受けることができ、安心して手続きを進められます。

さらに、司法書士は、不動産の登記手続きのエキスパートであり、共有持分の移転登記などをスムーズに進めてくれます。

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まとめ

共有名義アパートの売却には、共有者間の合意形成が難しい、手続きが煩雑など、多くの課題があります。
しかし、適切な方法を選択し、専門家のサポートを受けることで、スムーズかつ高額での売却も可能です。

本記事でご紹介した売却方法やトラブル事例を参考に、まずはご自身の状況を整理し、最適な売却プランを検討しましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、共有持分売却の仲介・トラブル解決を専門とする不動産会社です。
独自の入札制度による持分の高額売却がご期待いただけるのはもちろん、手数料・諸費用の負担は0円でご利用いただけます。

弊社には、共有持分案件に特化した専属弁護士が在籍しており、初回のご相談時から無料で同席。法的な問題の早期解決はもちろん、複雑な権利関係の整理から、売買契約書の作成、売却後の手続きまで、ワンストップでサポートいたします。

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