登記事項証明書とは？共有名義不動産の売却や持分割合の確認に必要

不動産を複数人で所有している「共有不動産」は、相続や離婚などをきっかけに多くの方が抱える問題です。

共有不動産を売却したり、持分割合を確認したりする際には、「登記事項証明書」が必要となります。

この記事では、登記事項証明書とは何か、その種類や取得方法、チェックすべき箇所などについて解説します。

登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、不動産の所有者や権利関係、抵当権の設定状況など、不動産に関する重要な情報が記載された公的な書類のことを指します。

共有名義不動産の売却や、自分の持分割合を確認する際には、この登記事項証明書が必ず必要となります。

登記事項証明書と登記簿謄本は同じ？

結論から言うと、登記事項証明書と登記簿謄本は呼び方が異なるだけで、実質的には同じものです。

かつて、登記情報が紙の帳簿（登記簿）で管理されていた時代には、その帳簿の写しを「登記簿謄本」と呼んでいました。
しかし、現在では、登記情報はコンピュータで管理されており、その情報を紙に出力したものを「登記事項証明書」と呼んでいます。

つまり、証明する対象（登記情報）は同じで、その情報を紙で取得したものが登記事項証明書、データで取得したものが登記事項要約書、という違いがあるだけです。

登記事項証明書が必要になるケース

登記事項証明が必要になるのは、以下のケースです。

• 住宅ローンを利用する時
• 不動産を売買する時
• 不動産を相続する時
• 不動産の情報を確認したい時

住宅ローンを利用する時

住宅ローンを利用する際、金融機関は融資の担保として、対象となる不動産に抵当権を設定します。

そのため金融機関は、登記事項証明書で不動産の所有者や権利関係、すでに他の抵当権が設定されていないかなどを確認します。

住宅ローンの借り換えや、共有名義で住宅ローンを組む場合も同様です。
例えば、夫婦がペアローンを組む場合、それぞれの持分割合や、連帯債務者となるかなどを登記事項証明書で確認します。

また、住宅ローンの返済が困難になった場合に、任意売却を検討する際にも、登記事項証明書が必要になります。

不動産を売買する時

不動産を売買する際には、売主と買主の双方にとって、登記事項証明書は非常に重要な書類です。

売主は、自分が不動産の所有者であること、売却に支障となる権利（抵当権など）が設定されていないことを証明するために、買主に対して登記事項証明書を提示します。

買主は、登記事項証明書を確認することで、売主が本当に所有者であるか、他に隠れた権利がないか、購入しようとしている不動産の正確な情報を把握できます。
共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要なため、登記事項証明書に記載されている共有者全員の氏名や住所に誤りがないかも含めて、持分割合を確認します。

不動産を相続する時

不動産を相続した場合、相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。

相続登記手続きの際には、被相続人（亡くなった方）の死亡の事実と、相続人全員の情報を確認するために、戸籍謄本などとともに、登記事項証明書を法務局に提出します。

遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を単独で相続する場合や、共有名義で相続する場合など、相続の形態によって、提出する書類や手続きが異なります。

登記事項証明書は、相続する不動産の状況を正確に把握し、適切な相続手続きを行うために不可欠な書類と言えるでしょう。

不動産の情報を確認したい時

登記事項証明書は、不動産の所有者や権利関係、面積、地目など、様々な情報を確認したい時にも役立ちます。

例えば、隣地との境界を確認したい場合や、自分の所有する不動産にどのような権利が設定されているかを確認したい場合などです。

登記事項証明書の構成

登記事項証明書の構成は、大きく以下の4つの部分に分かれています。

• 表題部
• 権利部（甲区）
• 権利部（乙区）
• 共同担保目録

表題部

表題部には、不動産の物理的な状況に関する情報が記載されています。

土地であれば、所在、地番、地目（宅地、田、畑など）、地積（土地の面積）などが記載されます。

建物であれば、所在、家屋番号、種類（居宅、店舗など）、構造（木造、鉄筋コンクリート造など）、床面積などが記載されます。

表題部の情報は、不動産の特定や現況の確認に役立ちます。
例えば、土地の地目が「宅地」以外になっている場合は、建物を建てる際に制限を受ける可能性があるため、注意が必要です。

権利部（甲区）

権利部（甲区）には、所有権に関する情報が記載されています。

所有者の氏名や住所、所有権を取得した日付（登記原因日付）、共有名義の場合は各共有者の持分割合などが記載されます。

所有権の移転履歴も記載されており、過去の所有者や、所有権移転の原因（売買、相続、贈与など）も確認できます。

共有持分を売却する際には、権利部（甲区）で自身の持分割合を正確に把握しておくことが重要です。
また、差押えや仮差押えなどの登記がされている場合は、売却に制限が生じる可能性があります。

権利部（乙区）

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

具体的には、抵当権、根抵当権、賃借権、地上権などの情報です。

抵当権が設定されている場合は、債権額（住宅ローンの借入額など）、債務者（住宅ローンを借りている人）、抵当権者（金融機関など）が記載されます。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、抵当権の抹消手続きが必要になります。
乙区の記載内容を確認することで、不動産にどのような権利が設定されているのか、売却に際してどのような手続きが必要になるのかを把握できます。

共同担保目録

共同担保目録は、複数の不動産に共同で抵当権が設定されている場合に、その詳細が記載される部分です。

例えば、土地と建物に共同で抵当権が設定されている場合や、複数の不動産に対して抵当権が設定されている場合も一括で記載されます。

共同担保目録には、共同担保となっている他の不動産の土地の地番及び建物の家屋番号が記載されます。

共同担保目録がある場合は、その内容をしっかりと確認し、売却する不動産にどのような影響があるのかを把握しておきましょう。

登記事項証明書で持分割合を確認する方法：共有名義の戸建ての場合

共有名義の戸建ての登記事項証明書は、土地と建物に分かれており、それぞれに表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）などの構成があります※。

ここでは、「共有名義の戸建て」の場合の登記事項証明書の見方と注意すべき点を、土地と建物に分けて詳しく解説します。

※場合によっては、共同担保目録も存在します。

土地

共有名義の戸建ての場合、土地の登記事項証明書は以下の構成に分かれます。

• 表題部
• 権利部（甲区）

表題部

土地の表題部には、土地の所在、地番、地目、地積などが記載されています。

【地目】は、土地の用途を示すもので、宅地、田、畑、山林などがあります。

共有持分を売却する際には、地目が宅地であるかどうかが重要になります。

地目が宅地以外の場合、建物の建築に制限がある、あるいは、住宅ローンの融資を受けられないなどの問題が生じる可能性があるためです。

【地積】は、土地の面積を示すもので、不動産評価額の算定の基礎となります。

権利部（甲区）※持分割合はここをチェック

土地の権利部（甲区）には、所有権に関する情報が記載されています。

共有名義の場合は、共有者全員の氏名（または名称）と住所、それぞれの持分割合が記載されます。

例えば、「共有者　A　持分2分の1」「共有者　B　持分2分の1」といった具合です。

持分割合は、不動産の売却代金の分配や、固定資産税の負担割合を決める上で重要な情報となります。
また、所有権の移転履歴も記載されているため、過去の所有者や、所有権移転の原因（売買、相続など）も確認できます。

建物

共有名義の戸建ての場合、建物の登記事項証明書は以下の構成に分かれます。

• 表題部
• 権利部（甲区）

表題部

建物の表題部には、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。

【種類】は、建物の用途を示すもので、居宅、店舗、事務所などがあります。

【構造】は、建物の構造を示すもので、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあります。

【床面積】は、建物の各階の床面積の合計であり、売買価格の算定の基礎となります。
増築などにより、現況と登記上の床面積が異なる場合があるため、注意が必要です。

権利部（甲区）※持分割合はここをチェック

建物の権利部（甲区）には、土地の権利部（甲区）と同様に、所有権に関する情報が記載されています。

共有名義の場合は、共有者全員の氏名（または名称）と住所、それぞれの持分割合が記載されます。
例えば、「共有者A 持分3分の2」「共有者B 持分3分の1」というように、分数で表示されることが一般的です。

建物の持分割合も、土地の持分割合と同様に、売却代金の分配や、固定資産税の負担割合を決める上で重要な意味を持ちます。

登記事項証明書で持分割合を確認する方法：共有名義のマンションの場合

共有名義のマンションの登記事項証明書は、一戸建ての場合とは異なり、土地と建物が一体として扱われるため、少し複雑です。

マンションの登記事項証明書は、一棟全体の情報と、各区分所有者（各部屋の所有者）の情報が記載されています。共有名義の場合、誰がどの区分所有者で、敷地権（マンションの土地に対する権利）の持分割合はどのようになっているのかなど、確認すべきポイントがいくつかあります。

ここでは、共有名義のマンションの登記事項証明書の見方と、共有持分売却の際に注意すべき点を、土地・建物に分けて詳しく解説します。

土地

マンションの登記事項証明書における【土地】に関する記載は、一戸建ての場合とは大きく異なります。

マンションの敷地は、区分所有者全員で共有している状態であり、その共有持分は【敷地権】という形で表示されます。

表題部【敷地権の表示】※持分割合はここをチェック

【専有部分の建物の表示】の下に、【敷地権の表示】という部分があります。

ここには、敷地権の種類（所有権、地上権など）と、敷地権の割合（共有持分割合）が記載されています。

【敷地権の割合】は、マンション全体の土地に対する、各区分所有者の共有持分を示すものです。この割合は、通常、専有部分の床面積に応じて決められています。

表題部【敷地権の目的である土地の表示】

【敷地権の表示】の下に、【敷地権の目的である土地の表示】という部分があります。
ここには、マンションが建っている土地の地番、地目、地積などが記載されており、マンション全体の土地の情報を確認することができます。

建物

マンションの登記事項証明書における「建物」に関する記載は、一戸建ての建物とは異なり、敷地権に関する情報が重要な意味を持ちます。

表題部【一棟の建物の表示】

登記事項証明書には、【一棟の建物の表示】という部分があります。

ここには、マンション全体の名称、所在地、構造、総戸数などが記載されており、自分が所有している”マンション全体”の情報を確認することができます。

表題部【専有部分の建物の表示】

【専有部分の建物の表示】という部分があります。
ここには、自分が所有している部屋（専有部分）の家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されており、自分が所有している”部屋”の情報を確認できます。

その他

マンションの登記事項証明書には、土地と建物の情報の他に、所有権や抵当権に関する情報も記載されています。

権利部（甲区）【所有権に関する事項】※持分割合はここをチェック

権利部（甲区）には、所有権に関する情報が記載されています。

共有名義の場合は、共有者全員の氏名（または名称）と住所、それぞれの持分割合が記載されます。
この持分割合は、専有部分（部屋）の持分割合であり、敷地権の持分割合とは異なる場合があるため、注意が必要です。

マンションの共有持分を売却する際には、専有部分の持分割合と敷地権の持分割合の両方を確認し、売却対象となる権利を明確にする必要があります。

登記事項証明書の取得方法と手数料

登記事項証明書の取得方法には以下の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあるほか、手数料なども異なります。

• 法務局の窓口で取得する
• 郵送で取得する
• オンラインの登記情報提供サービスで取得する

法務局の窓口で取得する

法務局の窓口で登記事項証明書を取得する場合は、備え付けの申請書に必要事項を記入し、手数料分の収入印紙を貼って窓口に提出します。

手数料は、1通につき600円です。

窓口で直接手続きを行うため、その場で登記事項証明書を受け取れる点がメリットです。
ただし、法務局の開庁時間内（通常、平日の午前8時30分から午後5時15分まで）に行く必要があります。
また、管轄の法務局だけでなく、全国どこの法務局でも取得できます※。

※電子データ化されていない一部の不動産を除く。

郵送で取得する

登記事項証明書は、郵送で請求することも可能です。

法務局のウェブサイトから申請書をダウンロードし、必要事項を記入します。
手数料分の収入印紙（1通につき600円）と、返信用の封筒（切手を貼付し、宛先を記入したもの）を同封して、管轄の法務局に郵送します。

郵送の場合、申請書が法務局に到着してから登記事項証明書が発送されるまで、数日かかる場合があります。

なお、オンライン申請をして郵送で受け取ることも可能です。
この場合の手数料は1通500円です。

オンラインの登記情報提供サービスで取得する

「登記情報提供サービス」というオンラインサービスを利用すると、登記事項証明書の内容をPDF形式で取得できます。

このサービスは法務局が直接運営しているものではなく、一般財団法人民事法務協会が運営しています。

利用するためには事前の利用登録が必要です。

手数料は、全部事項証明書の場合、1通332円と、窓口や郵送で取得するよりも安価です。

ただし、このサービスで取得できるのは、あくまでも登記情報の「データ」であり、公的な証明書としての効力はありません。
公的な証明書が必要な場合は、法務局の窓口または郵送で請求しましょう。

まとめ

登記事項証明書は、共有名義不動産の所有者や持分割合を確認するための重要な書類です。

共有持分の売却を検討する際には、まず登記事項証明書を取得し、ご自身の権利関係を正確に把握しましょう。

共有持分の売却にあたっては、複雑な法的手続きが必要であり、弁護士などの専門家からのサポートが不可欠です。

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