共有名義不動産の家賃請求は可能？他の共有者が占有している場合の対処法は？

共有名義不動産とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有する形態です。
相続や共同購入などにより発生することが多く、共有状態が原因となりトラブルに発展するケースもあります。

共有名義不動産で起こり得るトラブルの一つが、家賃の請求です。
「他の共有者に家賃を請求できるのか」「他の共有者が占有している場合はどうすればいいのか」といった疑問を抱える人もいるでしょう。

この記事では、共有名義不動産における家賃請求の可否や対処法について、専門的な観点から解説していきます。

他の共有者に家賃請求できるケース

共有名義の不動産を、共有者間の合意なく特定の共有者のみが使用収益している以下のような場合、侵害された共有者は原則として家賃請求が可能です。

• 他の共有者が不動産を独占している場合
• 他の共有者が共有名義不動産の家賃収入を独占している場合

他の共有者が共有名義不動産を独占している場合

共有名義不動産において、特定の共有者だけが自身の持分割合を超えて使用している場合、他の共有者は家賃を請求できます。

この場合、共有者間で賃貸借契約を結んでいなくても請求が可能です（民法第703条）。

例えば、AさんとBさんがそれぞれ50%の持分を持つ共有不動産があるとして、Aさんがその不動産全体を占有・使用している場合、Bさんは自身の持分割合に応じた賃料相当額をAさんに請求することができます。

他の共有者が共有名義不動産の家賃収入を独占している場合

第三者に共有名義不動産を貸し出している場合、共有者間で持分割合に応じて家賃の分配を行う必要があります。

もし家賃の分配が行われておらず、他の共有者に家賃収入を独占されているときは、家賃請求が可能です。

この場合、共有者に独占されている賃料収入を取り返すことができます。

家賃請求は家賃を独占している共有者に対して行います。

重要なのは、共有者全員が賃借人と賃貸借契約を結んでいなくても請求できるという点です。

ただし、家賃を独占している共有者に対して「賃料請求」は可能ですが、「明渡請求」はできません。

共有者に家賃請求できないケース

共有名義不動産において、以下のような状況下では家賃請求ができない場合があります。

• 共有名義不動産の占有に関して、共有者間で合意している場合
• 被相続人と同居していた相続人が住み続けている場合
• 死亡した共有者の内縁のパートナーが住み続けている場合

共有名義不動産の占有に関して共有者間で合意している場合

共有者間での「使用貸借契約」に基づいて共有不動産を使用している場合、家賃請求はできません。

使用貸借契約とは、当事者の一方がある物を無償で使用・収益させ、契約終了後にその物を返還することを約する契約です（民法第593条）。

例えば、兄弟で相続した実家を、一方が無償で使用することを両者で合意している状況が該当します。

使用貸借契約は、無償で不動産を使用することを合意した契約であるため、そもそも家賃が生じません。

したがって使用貸借契約を合意している場合、家賃請求はできないということになります。

被相続人と同居していた相続人が住み続けている場合

被相続人（亡くなった親など）と同居していた相続人は、遺産分割が確定するまで共有状態のまま住み続けることが可能です。

この場合、相続財産の管理義務があるため、単独で住んでいてもただちに家賃を請求できるとは限りません。

ただし、家賃請求が難しくても、遺産分割協議で「住み続ける代わりに相応の負担をする」などの取り決めを行うことで、経済的な不公平を解消する方法があります。

死亡した共有者の内縁のパートナーが住み続けている場合

内縁関係のパートナーには相続権がありませんが、居住権を主張するケースもあります。

内縁のパートナーが故人から生前に使用を許可されている、故人との同居期間が長い、家計への貢献度が高いといった理由で、一定期間の占有を認められる可能性があります。

裁判所の判断によっては立ち退きを求めることができますが、建物明渡請求には法的手続きが必要です。

したがって、このようなケースでは、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

共有者が家賃を支払わないトラブルへの対処方法

共有者が家賃を支払わないトラブルへの対処方法としては、以下の3つが代表的です。

• 不当利得返還請求を行う
• 共有物分割請求で共有状態を解消する
• 共有持分の売買により共有状態を解消する

トラブル対処法方１：不当利得返還請求を行う

共有者が家賃を支払わない場合、「不当利得返還請求」を行うことが可能です。

不当利得返還請求とは、法律上の正当な理由なく他人の財産や労務によって利益を得て、そのために他人に損失を与えた者に対して、その利益の返還を求める請求です（民法第703条）。

不当利得返還請求は、他の共有者が不公平に負担を強いられる状態を解消するために行います。

不当利得返還請求を行うには、まず相手方に内容証明郵便で支払いを求める通知を送ります。
通知に応じなかったり、話し合いで解決しなかったりした場合は、地方裁判所や簡易裁判所に民事訴訟を提起できます。

裁判所は、当事者の主張や証拠を検討しながら、不当利得の有無や返還額を公平な目で判断し、最終的な結論を出します。

トラブル対処法方２：共有物分割請求で共有状態を解消する

共有物分割請求により共有名義不動産を分割し、共有状態を解消することでトラブルを防ぐ方法があります。

共有物分割請求には「協議」「調停」「訴訟」の3段階があります。

まずは協議を行って、話し合いによる解決を目指します。
話し合いで合意に至らない場合は、家庭裁判所や地方裁判所に調停を申し立てます。
調停でも解決しない場合は、最終的に裁判所の判断で分割方法が決定されます。

共有物分割の方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」があります。

現物分割は土地や建物を物理的に分割し、それぞれ単独所有とする方法ですが、不動産をきれいに区切るのは難しく、実際には実現困難な場合が多いです。

換価分割は不動産を売却し、売却代金を共有者で分ける方法です。分割しやすい現金に変えてから分けるので不公平感は出にくいですが、どれくらいの金額を受け取れるかは市場価格に左右されます。

代償分割は一方の共有者が不動産を取得し、他の共有者に対価を支払う方法です。不動産を取得する側は支払う対価のために資金を用意する必要があります。

トラブル対処法方３：共有持分の売買により共有状態を解消する

共有者間で共有持分を売買し、単独所有者を確定させてトラブルを回避することもできます。
一人の共有者がすべての持分を買取する方法や、共有者同士で協力し、第三者に不動産全体を売却する方法などがあります。

また、自分の共有持分のみを第三者に売却する際は、他の共有者からの承認が不要であり、連絡する必要もありません（とはいえ、他の共有者とのトラブルを防ぐためには、事前の通知や交渉をおすすめします。これにより、スムーズな売却プロセスを実現し、共有状態に起因するトラブルを解消することができます）。

共有持分を売却する際は、不動産会社や専門の取扱い業者に査定を依頼し、適正価格を把握しておきましょう。

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他の共有者が家賃を払ってくれない！共有名義不動産のお悩みなら中央プロパティーにご相談ください

共有名義不動産における家賃請求は、状況によって可能かどうかが異なります。

他の共有者が共有名義不動産を独占して使用している、あるいは家賃収入を独り占めしているときは、家賃を請求できます。

一方、共有者同士で使用について合意があるときや、相続に関する特別な事情がある場合は、請求が認められないこともあります。

トラブルが生じた際には、不当利得返還請求や共有物分割請求、共有持分の売却など、さまざまな対処法があります。

共有名義不動産の管理や利用に関する問題は複雑なため、法的知識が必要不可欠です。
したがって、専門家へのご相談をおすすめします。法律に詳しい弁護士や、不動産に関する権利問題に精通している不動産会社などの専門家のアドバイスを得られれば、より適切な解決策を見つけられるでしょう。

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弁護士相談料や売却時の仲介手数料等は無料ですので、共有名義不動産でお悩みの方はぜひご相談ください。