塩谷 昌則 ｜ 中央プロパティーの専門家紹介

「持分」のみの売却

不動産の共有持分は、他の共有者全員の同意がなければ処分ができないと思っていらっしゃいませんか？
確かに、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。しかし、ご自身の「持分」だけであれば、通常の共有であっても、相続後遺産分割前の相続持分の状態であっても、単独で第三者に売却が可能です。他の共有者の同意は必要ありません。したがって、他の共有者の方との関係が悪化して、話し合いが難しい場合は、不動産持分の買取りを行っている業者などに自己の持分を売却してしまい、いちはやく共有状態から離脱してしまうという方法がまずあります。

賃料相当損害金の請求

また、ある共有者が共有不動産全体を使用していたり、第三者に賃貸して賃料を独り占めしたりしているケースも少なくありません。このような場合は、他の共有者は、単独使用をしている共有者に対して、自己の持分割合に応じた賃料相当損害金を不当利得として請求できます。例えば、ＡＢ共有持分2分の1ずつで、Ａが月額家賃10万円相当の家屋を単独使用している場合は、ＢはＡに毎月5万円を請求できます。

第三者に持分を売却しないで共有者間で共有状態を解消する方法として、共有物分割請求があります。この場合、概ね、以下の3つの解決方法があります。

(1) は更地などで面積もそれなりにある場合に、例えば土地を二つに分け分筆登記をするような方法です。ただ、土地上に建物がある場合や、更地であっても細分化してしまっては土地の価値が減少してしまう場合は、現物分割は困難です。

(2) は、現物分割が困難で、共有者の誰も不動産を所有したがらない場合に、不動産全体を売却して売却代金を持ち分に応じて分配する方法です。全員で協力して通常の売買（任意売却）ができれば売却価格も高くなり共有者全員の利益になりますが、誰かが売却を拒んでいるような場合は、裁判所で競売判決をもらえば、判決に基づいて強制的に競売ができ、裁判所によって競売代金の分配がなされます。

(3) は、特定の共有者が、その不動産に居住しているなどの事情により不動産全体を所有したい場合に、他の共有者の持分を買い取る方法です。他の共有者が仮に競売を求めても、不動産全体を所有する必要性や、買い取り代金（時価）の支払能力などを証明すれば、裁判で他の共有者の持分を買い取る判決を取得することも可能です。

共有の発生原因が相続による場合で、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。この場合も、概ね共有物分割請求と同じように、分筆をしたり、共同で売却したり、誰かが全体を取得して他の相続人に代償金を支払う、などの解決方法があります。調停はあくまで話し合いですが、調停がまとまらない場合は、裁判所が審判という形で不動産の分け方を決めます。

不動産共有持分は確かに色々と制約があり、一見すると処分は難しそうなので、そのまま「塩漬け」にしてあきらめてしまう方も少なくないと思います。しかし、以上に見てきたとおり、ご自身で持分を有したまま遺産分割調停や共有物分割請求をされたり、あるいは、第三者に売却をしたりするなどして、ご自身の持っている持分を適正な価格で換価処分する方法はあります。共有持分も立派な財産的価値を有しています。当事務所ではこのような共有持分の換価処分問題を多数扱っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。