共有状態を継続するリスクとは？

共有不動産の所有は、決して珍しいことではなく誰しもが経験する可能性があることです。

しかし、知識がないまま共有不動産を所有してしまったことで、後々大きなトラブルに発展し頭を抱えている方を当社では数多く見てきました。

ここでは、共有状態を続けるリスクについて解説します。

1.共有状態を継続する4つのリスク

共有状態を継続するリスクは、大きく4つあります。それぞれ解説していきます。

1-1.不動産の活用には他の共有者の同意が必要

共有名義不動産は、共有者それぞれが所有権を有しているため、単独の意思でできることが限られています。

共有物は以下の表に基づき、ルールが定められています。

行為	具体例	行為の制限
保存行為	共有物の修繕 不法占拠者への明渡請求	各共有者が 一人で対応可能
管理行為	賃貸借契約の締結 短期間の賃貸借	共有者の持分価格の 過半数で決定
変更行為（軽微なもの）	外壁や屋根の修繕 植樹伐採	共有者の持分価格の 過半数で決定
変更行為（軽微以外）	共有物全体の売却 増改築・建て替え	共有者の全員の同意が必要

まず、共有名義不動産全体の売却は、変更行為に該当します。そのため、自分だけの意思では実行できず、共有者全員の同意が必要になってしまいます。

売却以外にも、賃貸で長期間貸し出す、建て替えなどは、共有者全員の同意が必要です。

一人でも、反対する者がいると不動産の売却や建て替えは実行できないため、不動産の活用にかなり制限がかかります。

1-2.相続で権利関係が複雑になる

共有持分は、相続の対象になります。

共有者の誰かに相続が発生した場合、その共有者の相続人と共有関係になります。

つまり、相続が発生するたびに共有者は増え続け、権利関係は複雑化します。気づいたら、面識のない人と共有関係になっていることも珍しくありません。

当然ながら、共有者が増えるに連れて、不動産活用の意思統一や意思確認は難しくなります。

1-3.通常の売買価格よりも低くなりがち

自身の持分売却は、他の共有者の同意は不要ですが、売却価格はどうしても低くなってしまいがちです。

売却価格が低くなる理由は、 何か物件に変更を加えたい場合、他の共有者の同意が必要になるためです。何をするにも制限がかかることに加え、共有者間でトラブルが生じている物件は、買い手にとってもリスクになり、買い手そのものが少なく、買い叩かれやすいためです。

通常の不動産の売買価格よりも、安価になる可能性が高いことは覚悟しておきましょう。

1-4.他の共有者に裁判を起こされる可能性がある

共有持分を有していると、急に訴訟を起こされてしまう可能性があります。

民法上、他の共有者に対して分割請求を行うことができる旨が定められており、相手が分割請求に応じない場合には、共有物分割請求訴訟を提起することができるのです。

※共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟のことです。通常の訴訟とは異なり、どちらか一方の勝敗を決める趣旨ではなく、裁判所が合理的な共有状態の解消方法を決めるものです。

2.リスクを回避する方法は共有状態の解消

リスクを解消する方法は、共有状態を解消する他ありません。

共有状態の代表的な解消方法を解説します。

2-1.共有物分割請求をする

先述した通り、共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟のことです。

分割には3つの方法があります。

（１）現物分割

現物分割とは、共有物を現実に分割してしまう方法です。

例えば土地の場合であれば、持分割合に応じてその土地を分割（分筆）することで、共有を解消することができます。

ただ共有物が建物の場合、建物を２つに分けることはできないため、この方法は難しくなり他の方法を考えなければなりません。

また共有者が多い場合、現物分割してしまうと、土地が細分化され不動産としての価値が低くなることもあります。

（2）代償分割

代償分割とは、共有物を誰か一人の単独所有にするかわりに、相当の金銭（代償金）を支払うことで、共有を解消する方法です。買い取ってくれる共有者の資力がポイントとなるでしょう。

土地や建物をそのままのかたちで、合理的に分割できる点はメリットです。

但し、「代償金をいくらにするか」が話し合いの最大の難関です。中々意見がまとまらないケースも少なくありません。

（3）換価分割

換価分割とは、共有物全てを売却し、売却で得られた金銭を持分割合に応じて分割する方法です。よく使われる方法ではありますが、共有者の一人が保有を希望する場合は用いることができません。

（1）〜（3）の方法はすべて他の共有者の同意がなければできないため、共有者の同意が得られそうにない場合は、また別の手段を考えざるを得ません。

では、別の手段にはどのようなものがあるのでしょうか。

2-2.持分を放棄する

共有持分の放棄とは、登記済みの自身の持分を放棄することを指します。

登記前にすべての相続を放棄する「相続登記」と混同しがちですが、持分放棄は登記上に自身の名前がある状態で放棄することを指します。

自身の持分を放棄するということは、つまり登記情報を変更することです。この登記情報には他の共有者の協力が必要になりますが、協力が得られない場合は、「登記引取請求訴訟」を利用します。

「登記引取請求訴訟」とは、他の共有者に自身の権利の受け取りを求める訴訟です。

持分放棄は、共有状態を解消する手段としては有効ですが、第三者へ売却して金銭を得る方が得策といえるでしょう。

2-3.自身の持分を第三者へ売却

自己の持分のみを第三者に売却する方法です。自己の持分のみであれば、他の共有者の同意なくして売却することができます。 （民法206条）

共有不動産を売却する場合、専門業者を利用することは必須と考えておいた方がよいでしょう。共有不動産は不動産の中でも特に専門的知識や経験が必要な分野になるため、知見の深い専門業者へ依頼した方が高値で売却できる可能性が高まります。

共有持分のリスクに関するQ＆A

質問：持分のみを売却した方が良いケースは、どんなケースですか？

回答：

不動産の売却を反対する者がいる場合や共有者が遠方に住んでいるなどの理由で、話し合いの機会が取れない場合等は、共有状態を解消するのがおすすめです。

特に共有者が多い場合は、全員の意思確認や意思統一をすることは難しいので、自己持分を売却して、共有関係を解消してしまうのが賢明です。

質問：共有持分を売却した後は、どうなりますか？

回答：

共有持分の売却後は、持分の購入者と既存の共有者との間で共有関係になります。持分の購入者によっては、他の共有者へ持分の売買交渉をしたり、持分割合に応じた家賃収入の分配交渉をしたりするケースが多いです。

中には、強引な交渉を進めるケースもあるため、共有持分の売却先は慎重に検討しましょう。

まとめ

共有持分には、リスクが多く存在します。トラブルになりやすいことは事実ですが、トラブルに発展してしまった後でも共有状態を解消するための選択肢はあります。

共有者間で意見が割れている場合は、専門家の力を借りるのがおすすめです。

当社中央プロパティーは、共有持分に特化した不動産会社です。共有名義不動産でお悩みの方は、中央プロパティーへご相談ください。