共有名義不動産を賃貸する際のよくあるトラブルと解決方法

賃貸アパートを相続した場合など、共有名義不動産の賃貸経営に頭を抱える人が少なくありません。実際、経営方針を巡る共有者間のトラブルや空室による赤字など、悩む要素は多いといえます。

そこで本記事では、共有名義不動産を賃貸している方に向けて、よくあるトラブルとその解決方法、売却方法などを解説します。

共有名義不動産の賃貸についてトラブルを防止したり、解決したりするためにぜひお役立てください。

1.共有名義不動産を賃貸するメリット・デメリット

まず、共有名義不動産を賃貸するメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。

1-1　共有名義不動産を賃貸するメリット

共有名義不動産を賃貸するメリットは、家賃収入を得られること、管理の手間がなくなることの2つが挙げられます。

売却すると一時的に収入を得られますが、継続的な収入は見込めません。他方、賃貸なら入居者やテナントを見つけて家賃の滞納がない限り継続的に安定した収入を見込めます。

また、共有名義不動産を売却したくても、買主が見つからなければ売却できません。買主を探している間にも不動産は劣化します。他方、賃貸して入居者がいる場合、通常は入居者が掃除や除草、換気、通水をしてくれるため、空き家特有の劣化を抑える効果も見込めます。

また、空き家は不法投棄や放火、不審者による侵入の対象として狙われやすい傾向にありますが、入居者がいる限りそのような可能性を抑えることが可能です。

1-2　共有名義不動産を賃貸するデメリット

共有名義不動産を賃貸するデメリットは、共有者同士でトラブルになりやすいこと、空室状況によっては赤字になる可能性もあることです。

共有者同士のトラブルとしては、賃貸経営の方針のほか、誰が窓口として賃貸経営を行っていくのか、家賃はどのように分配するのかといった問題を巡るトラブルを想定できます。

また、賃貸しても黒字にならない場合もあるでしょう。不動産の維持費である固定資産税は最低限の基準であり、入居者を確保できなければ当然赤字となります。

固定資産税のほか、修繕費や火災保険料、入居者を探すために不動産会社へ支払う広告費用・仲介手数料も賃貸経営の経費です。

不動産を取得するためにローンを組んだ場合、返済負担を考慮するとキャッシュフローがマイナスになることがあります。賃貸経営のキャッシュフローがマイナスということは、賃貸経営を維持するためには家賃収入だけでは不十分で、給与収入や預貯金などから持ち出しが発生するということです。

1-3　売却と賃貸のちがい

ここまで賃貸のメリット・デメリットを紹介しましたが、あらためて売却と賃貸のちがいを確認しましょう。

まず収入については、売却は1回のみ、賃貸は通常継続的に発生します。

続いて共有者の同意についてみると、売却は全員の同意が必要です。賃貸は、借地借家法の適用がある建物の賃貸借や借地権の設定は全員の同意が必要と解されているため、土地は5年以下、建物は3年以下の定期借家契約であれば共有者の持分価格の過半数の同意で足ります。

そして将来的に共有者がその不動産に居住する予定がある場合できるかについてみると、売却すると他人の物となるため、は基本的には買い戻して将来住むことができません。一方ではできず、賃貸は、定期借家契約であれば基本的に賃借人が退去した後に自分が住むこともできます居住可能です。

下表に、売却と賃貸のちがいをまとめました。

図1：売却と賃貸のちがい

	売却	賃貸
収入	1回のみ	基本的に継続
維持管理費の負目	なし	あり
共有者の同意	全員の同意が必要	持分価格の過半数の同意が必要※短期間の賃貸に限る
共有状態	譲渡所得 （所得税、復興特別所得税、住民税）	不動産所得 （所得税、復興特別所得税、住民税）
将来の居住	基本的にできない	基本的にできる

ただし、賃貸収入は空室・滞納リスクにより安定しない場合があり、共有者の同意は賃貸であっても全員の同意が必要となる場合があり、将来居住できるかどうかも賃貸借契約の内容によって異なる場合があります。

なお、賃貸中であっても、入居者（賃借人）の同意を得ずに不動産の売却は可能です。

2.共有名義不動産のよくあるトラブルと解決方法

共有名義不動産の賃貸でよくあるトラブルに、次の5つがあります。

• 共有者が家賃を公平に分配してくれない
• 共有者が無償で一室に住んでいる
• 共有者が税金や管理費用を負担してくれない
• 共有者と経営方針が合わない
• 入居率が上がらず空室が多い

それぞれのトラブルについて、解決方法もあわせて解説します。

2-1　共有者が家賃を公平に分配してくれない

共有名義不動産を賃貸するとき、通常、共有者の全員ではなく代表者1人の口座に家賃が振り込まれるのが一般的です。仮に共有者が3人いた場合、入居者（賃借人）や管理会社が毎月3人に支払いをすることは通常ありません。

代表者に家賃が振り込まれたとき、他の共有者に対して持分に応じて分配するのが原則ですが、共有者が協議して分配割合を定めることもできます。

もし共有者が家賃を持分に応じて公平に分配してくれないときは、その共有者は自己の持分を超えた部分については法律上の原因なく他の共有者の財産（持分）によって利益を受けたといえるため、不当利得です。

他の共有者は、受益者に対して不当利得返還請求をすることができます。

2-2　共有者が無償で一室に住んでいる

共有者が無償で一室に住んでいる場合、それだけで違法な占有や使用ではありません。共有者は、共有物の全部について持分に応じた使用をすることができるからです。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
引用元：民法第249条

しかし、民法第249条第2項に定められているとおり、無償で一室に住んでいることを他の共有者が合意していなければ、住んでいる共有者は持分を超える使用の対価を他の共有者に償還しなければなりません。

無償で住むことを他の共有者が合意している場合とは、その共有者が入居者からの苦情や相談に対応するなど維持管理のために住んでいる場合などが考えられます。

もしそのような合意をしていない場合、無償使用されている一室の賃料（家賃）相当額に対する他の共有者の持分相当額は、不当利得として請求可能です。

2-3　共有者が税金や管理費用を負担してくれない

共有者が税金や管理費用を負担してくれないことがあります。本来、共有者は、持分に応じて家賃収入を得られる反面、持分に応じて管理費用を負担しなければなりません。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。２　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
引用元：民法第253条

税金や管理費用を負担してくれない場合、まずは負担に応じるよう請求し、応じない場合には訴訟を提起して請求を認容してもらい、債務名義（判決書）に基づいて強制執行をするなどの対応をします。

また、民法第253条第2項は、他の共有者は、1年を超えて管理費用を負担しない共有者に対し、相当の償金を支払って持分を取得することができる旨を定めています。この共有持分買取請求権は、管理費用を負担しない共有者の意思にかかわらず行使できる形成権です。

2-4　共有者と経営方針が合わない

共有者と不動産の賃貸経営について方針が合わないこともあります。自分の方針にそぐわない結果となることもあるでしょう。

このような場合に備えて民法は、分割をしない約束をしていない限りいつでも共有物の分割を請求できると定めています（民法第256条第1項）。

（共有物の分割請求）
第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
引用元：民法第256条第1項

つまり共有状態を解消する権利が認められており、他の共有者の持分を買い取って単独所有とする代償分割や、不動産自体を売却して持分に応じて代金を取得する換価分割などによって共有状態を解消します。

もっとも、共有名義不動産を賃貸するときに、経営方針にかかわる意思決定について当事者間のルールを定めて書面に残しておくといった事前の対策も重要です。そうすると、他の共有者が契約に違反した場合には、無理な分割を強いられることなく柔軟に解決することも可能となります。

2-5　入居率が上がらず空室が多い

共有名義であることが直接の理由ではありませんが、賃貸経営では入居率が上がらず空室が多いといった問題も発生することがあります。

賃貸経営の最大のリスクともいえる空室リスクを回避するためには、サブリースを検討するのも1つの手です。サブリースとは、賃貸経営・管理を専門とする不動産会社に賃貸経営を任せる仕組みです。

一般的なサブリースでは、実際に空室であっても不動産会社に賃貸（マスターリース）しているため、空室リスクを不動産会社に転嫁して入居者を探して契約する負担も軽減しながら、安定的に賃料（借上賃料）を得ることができます。

ただし、空室率は5％程度と見込まれるのに、不動産会社から受け取る賃料は周辺類似物件の賃料と比較して25％以上低いという場合などは、慎重に検討しなければなりません。

また、賃料改定や維持管理費の分担についてなど、マスターリース契約において不相当に不利な部分はないかも注意が必要です。

3.共有状態を解消する方法

共有名義不動産は、賃貸するときに限らず共有者間でトラブルが発生しやすいものです。そのような状態から離脱したい方に向けて、共有状態を解消する方法を紹介します。

3-1　共有名義不動産全体を売却する

最もおすすめの方法は、共有名義不動産全体を売却して共有状態を解消する方法です。共有持分のみを譲渡するより各共有者の取り分は多くなり、代償分割と比較すると共有者に資力があることも前提としないメリットがあります。

ただし、共有者全員が売却に同意しなければ売却できません。

なお、賃貸中の不動産であっても賃貸借契約の相手方である賃借人の同意を得ずに売却でき、買主に賃貸人（貸主）としての地位を移転できます（民法第605条の3）。

3-2　共有者間で持分を売買する

共有者間で持分を売買して共有状態を解消する方法（代償分割）もあります。

仮に不動産の価格が2,000万円で各共有者の持分が2分の1ずつなら、不動産を所有し続けたい共有者が他の共有者の持分を1,000万円で買い取って単独所有とするものです。

ただし、持分の価格に同意できないなど、他の共有者が持分の売買に応じなければ後述する共有物分割請求訴訟を提起する必要があります。1年を超えて管理費用の負担をしなかった共有者から買い取る場合は、相手の同意がなくても買取可能です。

3-3　第三者に持分を売却する

第三者に自己の持分だけ売却すると、共有関係から離脱できます。第三者に自己の持分だけ売却する場合には、他の共有者の同意は必要ありません。

ただし、不動産全体を売却したときよりも取り分は少なくなってしまう可能性があります。不動産全体の売却に同意が得られなくても共有関係から離脱したい場合に有効な方法です。

3-4　共有物分割請求をする

共有者間で共有物の分割について協議が調わないときは、裁判所に対して共有物分割請求ができます（民法第258条第1項）。

裁判での分割方法は、優先的に検討されるのが現物分割と代償分割（価格賠償）であり、どちらもできないか分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときは換価分割（競売）です。

現物分割は不動産を現実に分けて各共有者の単独所有とする分割方法です。ただし1筆の土地を分筆して複数に分割することはできても、1個の建物を複数に分けることはできません。

代償分割（価格賠償）は、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法です。つまり不動産の単独所有者となる共有者が、他の共有者の持分を買い取ります。共有者が他の共有者の持分を適正価格で買い取る資力がない場合、全面的価格賠償の要件を満たさないことから代償分割の主張は裁判でも退けられます。

換価分割（競売）は、不動産を競売で売却し、共有持分に応じて売却代金を分配する方法です。現物分割と代償分割ができない場合に採用される方法ですが、市場価格より安く売却することになるのが一般的であるため、共有者の取り分は少なくなってしまいます。

図2は、共有物の3つの分割方法をまとめた図です。

図2：3つの分割方法

4.共有名義不動産を高く売る方法

共有名義不動産を売る場合は、できるだけ高く売ることが共有者の利益になります。共有名義不動産を高く売るにはコツがあるため、以降で紹介します。

4-1　共有名義不動産専門の業者に依頼する

共有名義不動産を高く売るには、共有名義不動産専門の仲介業者に依頼するのがポイントです。

共有名義不動産は権利関係が複雑であるため、一般的な不動産会社では対応を断られてしまうこともあります。

特に共有持分を適正に査定できる不動産会社はほとんどいません。プロである不動産鑑定士でさえ難しいものであり、持分の査定実績がある不動産鑑定士に依頼するのが理想です。

なお、共有持分の専門業者には買取業者と仲介業者があり、できるだけ仲介業者を選ぶことをおすすめします。買取業者は少しでも安く買い取ること、仲介業者は少しでも高く買ってくれる人を探すことが不動産会社の利益になるため、仲介業者のほうが高額売却できる可能性が高いからです。

4-2　査定額の根拠を確認する

不動産会社から査定の結果を提示されたら、査定の根拠を確認するのも重要です。

買取業者の場合、自社で買取をおこなっているため、安く買い叩こうと根拠のない査定額を提示してくる場合があるので注意しましょう。前述のとおり、不動産や共有持分の査定を国家資格者である不動産鑑定士が行ってくれる不動産会社がおすすめです。

不動産鑑定士が発行している調査報告書は、不動産の査定根拠となる情報が記載されたものです、調査報告書を実際に見せてくれる不動産会社が理想です。

4-3　ホームインスペクションを実施する

売却前に、ホームインスペクションを実施するのがおすすめです。

ホームインスペクションとは、建築士やホームインスペクター（住宅診断士）など住宅の専門家が住宅を調査して、住宅の状況や修繕すべき箇所の有無、修繕が必要な時期、修繕費用の目安などを依頼者にアドバイスすることをいいます。

住宅の専門家により調査してもらうことで、売主は引渡し後に契約の内容に適合していなかったとして修理や交換などの責任を負うことになる不安を軽減できます。

また、買主も住宅に不具合があるかもしれないといった不安を軽減でき、今後生じる可能性がある費用などを含め、より充実した資料をもとに購入の判断が可能になることなどがメリットです。

なお、アパートやマンションなどの賃貸物件は、大きな建物や複雑な構造にも対応できる一級建築士にホームインスペクションを依頼することをおすすめします。

ホームインスペクションは早期売却や高値売却にも効果があるといわれているので、ぜひ実施しましょう。

図3は、ホームインスペクションで住宅のどのような箇所が確認されるのかを示した図です。

図3：ホームインスペクションの確認箇所

なお、ホームインスペクションといっても具体的な種類はさまざまです。宅地建物取引業法においても建物状況調査（インスペクション）が定められていますが、会社によってその他の基準に従うことがあるため確認箇所や調査方法は異なる場合があります。

まとめ

共有名義不動産の賃貸は、経営方針が一致しないなど意思決定に関する紛争のほか、家賃収入や固定資産税が公平に分配・負担されない、赤字経営が続いているなど経済的な紛争が生じる可能性を含んでいます。

このようなトラブルを防ぐためには、共有者の同意を得て不動産全体を売却することなどを検討すべきです。同意が得られない場合は、自分の持分だけ第三者に売却して共有関係から離脱することもできます。

共有不動産や共有持分を売却するときは、複数の専門仲介業者に依頼することがポイントです。査定額の根拠を確認しつつ、できる限りホームインスペクションも実施しましょう。

中央プロパティーは、これまで多くの共有名義不動産の取扱実績がある、共有名義不動産の専門仲介業者です。不動産鑑定士の適正な価格評価に基づき、高額売却を見込めます。一級建築士によるホームインスペクションも無料で実施しています。

相続した不動産についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。