共有名義の土地の売却方法は？売却にかかる税金や費用も解説
共有名義の土地の売却方法は？売却にかかる税金や費用も解説
目次
「共同相続した土地があるけれど、活用しないので売却したい」
「共有者と揉めてるから、共有状態を解消したい」
共有名義の土地について、このような悩みを持っている方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、共有名義の土地を所有されている方に向けて、売却方法や売却にかかる費用について解説します。
共有名義の土地が一般市場で売れにくい理由や、有効活用する方法についても紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
共有名義の土地に関する基礎知識
共有名義の土地売却を解説する前に、まずは共有名義と共有持分の理解を深めていきましょう。
共有名義の土地とは？
共有名義の土地とは、複数の所有者が共同で所有権を持つ土地のことです。
土地が共有名義になる主なケースとしては、以下のようなパターンが一般的です。
まず、親から子へ相続する際に、複数の相続人で土地を共有するケースです。
例えば、相続人が兄弟姉妹の場合、法定相続分に応じて共有持分を持つことになります。
次に、親が子ども複数人に対して公平に土地を残すために、共有名義の形で贈与するケースです。
また、夫婦や家族で住宅用地や投資用の土地を共同購入する際に、それぞれの出資割合に応じて共有名義となることもあります。
さらに、複数の個人や法人が共同で事業用の土地を購入する場合も、共有名義が選択されることがあります。
土地は、現金のように単純に分割することが難しいという性質があります。
そのため、物理的に分割する（分筆）代わりに、共有という形で複数人が所有権を持つ方法がとられます。
共有持分とは
共有持分とは、共有名義の土地における各所有者の権利割合のことを指します。
持分割合は通常、購入時の出資比率や相続の分割割合に基づいて決定されます。
例えば3人で等しく出資して土地を購入した場合、各人の持分は3分の1ずつになります。
出資額が異なる場合は、出資比率に応じて持分割合も変動します。
共有者や持分割合を確認する方法
所有している土地が共有名義になっているかどうかは、登記事項証明書（全部事項証明書）で確認できます。
登記事項証明書には、不動産所有者の氏名や住所、土地の所在地、大きさ（地積）などが記されています。
土地が共有名義になっている場合、登記事項証明書には複数の所有者の名前と持分割合が記載されています。
登記事項証明書は、法務局の窓口や郵送での請求に加えて、オンライン上でも取得可能です。
共有名義の土地は売却できる？
共有名義の土地は、複数人で所有している状態です。
では、共有名義の土地を売却することはできるのでしょうか。
自己持分は自由に売却できる
結論から述べると、自分の共有持分のみなら、自由に売却することができます。
各共有者は、自己の持分を自由に売却する権利が、民法第206条で認められています。
自分の共有持分を手放すことで、他の共有者との共有関係を解消できます。
ちなみに、自分の持分を売却する際に、他の共有者に対して売却する旨を報告する法的な義務はありません。
しかし、後々のトラブルを防ぐために事前に連絡することが一般的です。
特に家族間で共有関係にある場合は、売却後の信頼関係にも影響しますので、事前に相談してから売却することを強くおすすめします。
土地全体の売却には共有者全員の同意が必要
一方、土地全体をまとめて売却する場合は、共有者全員の合意なしには行えません。
もし3人で共有している土地があり、2人が売却に賛成していたとしても、1人が反対すると全体の売却はできません。
これは、共有物に対する”変更行為”に該当するためです（民法第251条）。
この規定は、共有者全員の意思を尊重し、一部の共有者による強引な売却を防ぐために定められています。
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共有名義の土地を売却する4つの方法
共有名義の土地の売却方法には、以下の4種類があります。
- 第三者に持分のみを売却する
- 共有者間で持分を売買する
- 共有名義不動産全体を売却する
- 土地を分筆し単独名義にする
①第三者に持分のみを売却する
共有持分は単独での利用が制限されるため、一般の市場では買い手が見つかりにくい傾向があります。
そのため、自己持分のみの売却を検討する場合は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ相談するのがおすすめです。
共有持分の主な売却先は、持分の買取業者や不動産投資家です。
安くても早く確実に買い取って欲しい場合は買取業者、高値の適正価格で売却したい場合は、仲介会社へ相談しましょう。
②共有者間で持分を売買する
共有持分の売却の意志が固まっている場合、第三者や業者への売却活動をはじめる前に、他の共有者に対して購入を持ちかけてみるとよいでしょう。
他の共有者に共有持分を買い取ってもらうのは、相手にとってのメリットもあると言えるためです。
他の共有者からすれば、見ず知らずの第三者や、よくわからない業者に売られてしまうよりは、自分で買い取ることを望むケースもあるでしょう。
③共有名義不動産全体を売却する
共有名義の不動産を丸ごと売却する方法です。
他の共有者に、共有名義の不動産を全体の売却が可能かを相談してみましょう。
自分の共有持分のみを売却すると市場価格よりも低くなってしまいますが、共有不動産全体であれば、市場価格で売却できるため、それぞれの手元に入る金額も増えます。
なお、共有不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要なことに加えて、売買契約書には共有者全員の署名・捺印が必要です。
④土地を分筆し単独名義にする
共有名義となっている土地は、物理的に分けること自体は可能です。
これを「分筆」といい、各共有者の持分割合に応じて土地を区画します。
ただし、土地を分筆した時点では、あくまで物理的に土地が分かれただけであり、所有権は依然として共有状態のままです。
その後、分筆されたそれぞれの土地について、共有者間で「持分移転登記」の手続きを行い、それが完了してはじめて、各土地がそれぞれの共有者の単独所有となります。
単独所有となれば、共有持分という権利ではなく、その土地自体を自由に売却したり活用したりすることが可能になります。
しかし、分筆を実行するには共有者全員の合意が不可欠です。
また、分筆後の土地が道路に面しているか、不整形な土地になっていないかなど、条件によっては同じ面積でも資産価値が大きく異なる場合があります。
安易に分筆した結果、かえって土地の利便性が損なわれたり、想定外に資産価値が下落したりするなど、共有者間の新たなトラブルに発展する可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
共有名義の土地の売却相場
共有名義の土地における評価方法としては、大きく分けて以下の2パターンがあります。
- 一部の共有持分の場合
- 土地全体の場合
一部の共有持分の場合
共有持分の評価額は、まず不動産全体の評価額を算出し、それに持分割合を乗じて算出します。
例えば不動産全体の評価額が9,000万円、3人が3分の1ずつの共有持分であれば、各人3,000万円が共有持分の評価額になります。
共有不動産全体の場合
共有不動産全体の評価額を算出するには、複数の評価方法があります。
土地の値段は「一律いくら」ではなく、目的によって算出方法が異なるのです（下図参照）。
土地の評価方法▼
| 土地の用途 | |
|---|---|
| 実勢価格 | 実際の取引価格で、土地の資産価値の参考指標 （需要や環境、当事者間の価格交渉などで変動） |
| 公示地価 | 土地取引価格の目安、不動産鑑定の基準等 |
| 基準地価 | 公示価格を補完する指標ともなる |
| 相続税評価 （相続税路線価） | 相続税や贈与税の算出に利用 |
| 固定資産評価額 （固定資産税路線価） | 固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算出に利用 |
不動産は一つ一つ性質が異なります。
これらの評価基準に加えて、立地や形状、さらに共有者間でのトラブルまで判断要素となって評価され、取引価格が決まります。
共有持分の土地を高く売却する方法
自分の財産である共有持分を売却するのであれば、可能な限り高く売却したいものです。
共有持分の土地を高く売却する方法には、以下のものがあります。
- 持分割合を増やしておく
- 共有持分専門の不動産会社に依頼する
- 不動産鑑定士に査定を依頼する
- 売却にかかる費用を抑える
持分割合を増やしておく
特に共有者が3名以上と多いケースでは、他の共有者の持分を自分で買い取り、持分割合を増やしておくことも有効な手段です。
持分割合が多ければ、売却価格もその分多く手に入れることができます。
また、持分の割合が多いほど、共有不動産に対してできることも増えるため、不動産会社の査定額が上がる可能性もあります。
例えば、持分割合が過半数を超えると、共有物の利用・改良行為（賃貸借契約など）を単独で行うことができます（民法第252条）。
これにより、貸し出すことが可能となる＝収益化が見込めるため、査定も比較的高くなるのです。
共有持分専門の不動産会社に依頼する
共有持分を売却する場合は、共有持分専門の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。
共有持分の専門業者であれば、共有者との権利調整やトラブル対応、法的手続きに精通しているからです。
ここまで解説してきたとおり、共有持分の売却は難しい要素が多いため専門的な知識がなくては取り扱いが困難です。
賃貸や単独名義の土地売買がメインの不動産会社では、共有持分に関する知識や経験が不足しており、うまく采配できない可能性があります。
また、不動産会社には、不動産会社が直接買い取る「買取業者」と、買主を探して売買を成立させる「仲介業者」の2種類が存在します。
買取業者は「不動産を安く購入・高く転売」で利益を得るビジネスモデルです。
仕入れ値は安ければ安いほど利益がでるため、業者はなるべく安く不動産を仕入れようとします。
一方仲介業者は、できる限り高値取引を実現して売買価格に応じた仲介手数料で利益を得るビジネスモデルであり、両者は利益を得る方法が異なるのです。
価格が安くても早く売却したいのであれば、買取業者のほうが短期間で手続きが進む傾向があります。
しかし、少しでも高く安心して売却したい場合は、迷わずセンチュリー21
中央プロパティーのような専門の仲介業者に依頼しましょう。
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不動産鑑定士に査定を依頼する
共有持分の土地を高く売却するためには、不動産鑑定士へ依頼して査定をしてもらうのがよいでしょう。
最難関の国家資格の一つである不動産鑑定士の鑑定書は、査定根拠として信憑性が高くなります。
そのため、共有持分のみであっても、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高まります。
共有持分の土地は、使用収益にに制限があることから購入希望者が少なく、売却価格も低くなりがちです。
さらに、ふつうの不動産とは異なり、持分の割合に加えて共有者との関係なども査定価格に影響してしまいます。
したがって不動産鑑定士に鑑定を依頼すれば、売る側にとっても土地の査定価格への納得感が生まれます。
もっと高く売れたのではないかといった、後々の後悔を避けることにもつながるでしょう。
不動産鑑定士への調査依頼については、下記の記事も参考になりますのでご覧ください。
売却にかかる費用を抑える
厳密には高く売る方法ではありませんが、手元に残るお金を多くするには、仲介手数料や譲渡所得税といった費用を抑えることも重要です。
諸費用が膨らめば、その分手元に残る売却金額が少なくなります。
譲渡所得税は、様々な特別控除や特例を利用することで、税負担を軽減できる場合があります。
しかし、納税については大幅に減らすのは難しいのが現状です。
一方、売主からの仲介手数料が無料の不動産会社もあります。
少しでも費用を抑えるためにも、仲介の不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料についても比較することをおすすめします。
共有持分の土地を売却する際にかかる費用
共有持分の土地を売却する際には、以下の費用がかかります。
- 譲渡所得税
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費用
譲渡所得税
共有持分の土地売却によって譲渡所得（譲渡益）を得た場合、譲渡所得税を納付する必要があります。
譲渡所得税は譲渡所得を算出し、保有期間に応じた税率を乗じます。
譲渡所得の算出式▼
| 譲渡所得 = 不動産の売却額 – 取得費 – 譲渡費用 |
課税所得税は不動産の保有期間によって税率が変わります。
具体的には、保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以内では「短期譲渡所得」が適用されます。
短期譲渡所得のほうが税率が高く設定されているのは、土地の売買を繰り返して利益を得る“土地ころがし”を抑制する目的があるのです。
譲渡所得税の税率は以下の通りです。
譲渡所得税▼
| 長期譲渡所得：所得税15％ ＋ 復興特別所得税 0.315％ ＋ 住民税5％ = 合計20.315％ 短期譲渡所得：所得税30％ ＋ 復興特別所得税 0.63％＋住民税9％ = 合計 39.63％ |
譲渡所得額の算出方法は、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
仲介手数料
不動産会社に土地の売却の仲介を依頼した際に、不動産会社に支払う手数料を指します。
仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しない場合は支払いは発生しません。
仲介手数料は不動産会社によってさまざまですが、上限額は宅地建物取引業法によって定められています。
仲介手数料の上限額▼
| 売買代金 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買代金×5％以内※ |
| 200万円超え ～ 400万円以下 | 売買代金×4％＋2万以内※ |
| 400万円超え ～ 800万円以下 | 売買代金×3％＋6万以内※ |
| 800万円超え | 売買代金 × 3% + 6万円 |
※2024年7月1日より、宅地建物取引業者が受け取る報酬に関するルールが一部変更されました。この変更は、特に売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」の取引を対象としています。こうした物件は調査などに手間がかかる場合があることを考慮し、売主から受け取れる仲介手数料の上限について特例が設けられました。具体的には、最大33万円（税込）まで受け取ることが可能になり、これは従来の計算方法で算出される上限額と比較して、どちらか高い方の金額を上限とすることができます。
印紙税
印紙税は契約書を作成する場合にかかる税金で、売却価格によって税額が異なります。
軽減税率適用後の税額は下表の通りです。
| 売却価格 | 収入印紙の金額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円※ |
| ～50万円以下 | 200円 |
| ～100万円以下 | 500円 |
| ～500万円以下 | 1,000円 |
| ～1,000万円以下 | 5,000円 |
| ～5,000万円以下 | 10,000円 |
| ～1億円以下 | 30,000円 |
※1万円以上10万円以下は軽減措置対象外
測量費用
土地を売却する際は測量を行うのが一般的です。
その測量を依頼する際に費用が発生します。
測量を行うのは、土地の面積や境界線をはっきりさせ、売買価格の根拠とするためです。
もし、土地の境界が曖昧な場合はトラブルを防止するために「確定測量」を行います。
確定測量は隣地所有者との立ち会いのもと行われます。
測量にかかる費用は原則として売主の負担です。
共有名義の土地を売却する際に必要な書類
共有不動産を売却する際は、通常の不動産売却時に加えて、以下の書類が必要となります。
- 登記識別情報
- 境界確認書・地積測量図
- 身分証明書・住民票
- 実印・印鑑登録証明書
登記識別情報（または登記済証／権利証）
登記識別情報は、土地の所有者を確認するための書類です。
2005年3月7日以降は「登記識別情報通知」として発行され、それ以前は「登記済証」（いわゆる権利証）という冊子状の書類が使われていました。
もし登記識別情報の書類を紛失してしまった場合は、司法書士に依頼し、「本人確認情報」の書類を作成する方法があります。
作成には別途費用がかかるため、紛失しないよう保管しておきましょう。
共有名義の土地の場合、各共有者が個別に登記識別情報を持っている場合と、共有者全員で一つを持っている場合があります。
土地全体を売却する場合は、すべての共有者の登記識別情報が必要です。
境界確認書や地積測量図
境界確認書や地積測量図は、土地の広さや境界を示す書類であり、売買契約の際に買主へ提示することで正確な情報を伝える役割があります。
境界確認書は、隣地との境界を明確にするための大切な書類です。土地の境界が曖昧な場合は、売却前に測量を行うことが望ましいです。
境界が不明確なまま売却すると、後々トラブルに発展する可能性があります。
測量は、隣地所有者の立ち会いのもとで行われ、作成された境界確認書には相手の署名や押印が必要です。
地積測量図は、土地の形状や面積を示す図面で、登記所で取得できます。
しかし、古い地積測量図は現状と異なる場合があります。
その場合は、改めて測量を行い、最新の地積測量図を作成する必要があります。
身分証明書や住民票
身分証明書や住民票は、不動産取引の際の本人確認に使用され、売却する人が土地の所有者であることを示すために必要になります。
身分証明書としては、運転免許証やマイナンバーカードが一般的です。
パスポートや健康保険証も利用できますが、顔写真付きの身分証明書の方が望ましいとされています。
住民票は、登記された住所と現在の住所が異なる場合に必要となります。
例えば、登記簿上の住所が古いままで、現在の居住地と違う場合、最新の住民票を提出することで本人確認を行います。
共有名義の土地を売却する場合は、原則として、共有者全員の身分証明書と住民票が必要です。
特に、共有者の中に遠方に住んでいる人や、長期間連絡を取っていない人がいる場合は、早めの準備が必要になります。
また、共有者の中で相続が発生している場合は、相続人全員の身分証明書に加え、相続関係を証明する戸籍謄本などの書類が必要になることもあります。
実印や印鑑登録証明書
不動産売却の手続きでは、認印ではなく実印を使用します。
実印とは、役所で登録された印鑑のことであり、重要な契約や手続きの際に用いられます。
実印が正式に登録されたものであることを証明するためには、印鑑登録証明書を提出します。
これは、実印が登録されたものであることを公的に証明する書類で、市区町村が発行します。
不動産売却においては、発行から3カ月以内の印鑑登録証明書が必要です。
共有名義の土地を売却する場合、共有者全員の実印と印鑑登録証明書が必要です。
各共有者がそれぞれの市区町村で印鑑登録証明書を取得しなければならないため、準備に時間がかかることがあります。
特に、共有者の中に遠方に住んでいる人や、高齢者、入院中の人がいる場合は、取得が難しくなる可能性があります。
また、成年後見人がついている共有者がいる場合は、成年後見人の実印と印鑑登録証明書も必要になります。
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共有名義の土地売却に関するトラブルの例
共有名義の土地売却に関するトラブルとしては、以下のものが一般的です。
- 売却が贈与とみなされる
- 共有者間で意見の対立が起こる
- 望まない条件で土地を売却することになる
- 共有名義の土地上に建物が存在する
売却が贈与とみなされる
共有名義の土地を売却する際、市場価格とかけ離れた低価格での取引を行うと、税務署から贈与とみなされる可能性 があります。
税務上の評価額と比べて著しく低い価格で売却した場合、差額の一部または全部が贈与と判断され、贈与税が課されることがあります。
贈与税は対象となる財産の額によって税率が上がり、最大で55%にもなります。
予期せぬ出費を増やさないためにも、不動産鑑定士や不動産業者に査定を依頼し、市場価格を把握した上で適正な売却価格を設定するようにしましょう。
また、売却理由や価格設定の根拠を明確にし、必要に応じて文書化しておくことも有効です。
共有者間で意見の対立が起こる
共有名義の土地を売却する際、共有者ごとに考え方が異なるため、意見の対立が起こることがあります。
特に、売却価格やタイミング、買主の選定などで意見がまとまらず、売却がスムーズに進まないケースも少なくありません。
例えば、ある共有者は早期売却を希望する一方で、別の共有者は値上がりを期待して売却を先延ばしにしたいと考えることがあります。
また、売却代金の分配方法や、売却後の税負担について認識の違いが生じることもあります。
こうした対立を解消するには、まず共有者全員で話し合いの場を設け、それぞれの意向や事情を共有することが重要です。
早い段階で合意形成を進めることで、後のトラブルを防ぐことができます。
話し合いが難航する場合は、不動産仲介業者や弁護士などの第三者に相談し、中立的な立場から助言を受けるとよいでしょう。
また、売却条件や利益の分配方法については、事前に書面で合意を取り付けておくと安心です。
特に、共有者が複数いる場合や相続が絡む場合は、口頭の合意だけでなく、合意内容を書面化し作成することで、後々のトラブルを防げます。
望まない条件で土地を売却することになる
共有名義の土地では、共有者の一人が自分の持分を買取業者に売却すると、残りの共有者にも影響が及ぶことがあります。
特に、経済的な理由などで共有者の一人が持分を売却すると、買取業者がその土地全体の取得を目的に、残りの共有者にも強引に売却を迫るケースがあります。
買取業者にとっては、土地の一部権利を所有するよりも、全体を所有した方が資産価値が上がり、より高値で転売できる可能性が高まるため、残りの共有者に対しても積極的に買い取りを持ちかけることがあります。
その過程で、執拗な営業を受けたり、市場価格よりも低い不利な条件での売却を強いられたりするリスクもあります。
このような事態を避けるためにも、事前に共有者同士で売却の意向について話し合っておきましょう。
そのうえで、土地を手放したいときは買取業者ではなく仲介業者へ相談すると安心です。
共有名義の土地上に建物が存在する
共有名義の土地上に建物があり、かつ土地と建物の所有関係（所有者や持分割合）が異なる場合、土地の売却に関して複雑な問題が生じ、トラブルに発展しやすくなります。
例えば、土地はA・B・Cの3人で3分の1ずつ共有しているが、その上の建物はAが単独で所有しているケースを考えてみましょう。
この状況で土地共有者BとCが土地持分を売却したいと考えても、建物所有者であるAが土地の安定的な利用を続けたいなどの理由で売却に反対すれば、土地全体の売却は困難になります。
仮に土地と建物を一体として第三者に売却する方針で合意できたとしても、売却代金を土地の価値（持分に応じてA, B, Cへ配分）と建物の価値（Aへ配分）にどう評価し、配分するかで意見が対立する可能性があります。
さらに、土地と建物の所有者が異なることで生じる借地権（または使用貸借権）の関係整理も、売却を進める上での課題となります。
このようなトラブルを防ぐためには、まず土地と建物の所有関係や権利関係（持分、借地権の有無など）を正確に把握する必要があります。
その上で、売却方針（土地のみか、建物と一体か、あるいは持分のみか）、希望価格、売却代金の評価・配分方法などについて、関係者全員で早期に、かつ具体的に話し合い、合意形成を目指しましょう。
意見の対立が解消しない場合や、権利関係が複雑な場合には、感情的な対立を深める前に、不動産鑑定士、弁護士、税理士といった専門家に相談し、客観的な評価や法的なアドバイス、解決策の提案を受けることをおすすめします。
共有名義の土地を売却したいときはプロの力を借りよう
共有持分の土地の売却は、単独での利活用に制限があるため一般市場で買い手を見つけるのは難しい傾向にあります。
そのため、専門家に相談することが重要です。
不動産の専門家は、共有名義の土地売却に関する豊富な経験と知識を持っています。
専門家のサポートがあれば、適正価格での売却も十分に可能です。
プロの力を借りることで、納得のいく売却結果を得ることができるでしょう。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の不動産仲介会社です。
一般市場での売却が難しい共有持分の土地についても、不動産鑑定士による厳密な査定と、独自のネットワークを活用することで、他社よりも高額売却の実績を多く上げています。
また、社内弁護士が常駐しており、共有者間のトラブル解決にも精通しているため、共有者間のトラブルのご相談が多いのも中央プロパティーの特徴の一つです。
仲介手数料をはじめ、相続登記費用やゴミ処分費用なども売却にかかる諸費用はすべて無料になっておりますので、共有持分について不安や疑問がある方はお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
