共有持分の私道を含む不動産を購入するには？知っておきたい権利とトラブル事例を解説
共有持分の私道を含む不動産を購入するには？知っておきたい権利とトラブル事例を解説
購入したい物件が私道に面している場合、私道に関する権利をよく理解しておくことが大切です。
特に、私道を共有している場合、他の共有者の同意がなければ、自分が思うように通行や掘削の工事ができないケースがあります。
本記事では、私道の所有方法や権利、購入時に確認すべきポイントから私道を売却する際の注意点まで解説します。
1．私道とは
私道とは、個人や団体が所有権を有している道路を指します。
国や各自治体が所有する道路である「公道」との違いは、道路を通行する際に、所有権を持っている個人や団体等の許可が必要になる点です。
「私道はトラブルになりやすい」とよく言われる理由が、ここにあります。
私道に接する物件を購入または売却する際は、私道の特性やトラブルになりやすい点を理解しておく必要があります。
1-1.私道持分とは
私道に面する物件を購入する場合、自身が私道持分を所有しているかどうかが重要です。
私道持分は、1つの私道に複数の土地が面している場合、その私道に接しているすべての土地の住民が道路を利用できるようにした所有権のことです。
つまり、私道持分を持っていることによって、誰かに承諾を得ることなく、通行や掘削が可能となります。
1-2. 私道の所有方法
私道持分には、所有方法が二つあります。
私道持分を有していることがわかったら、次はどのような所有方法になっているかを確認しましょう。
（1）共有型私道
共有型私道は、1つの私道の所有権を均等に複数人で共有する方法で最も多いパターンです。
例えば、4人で私道を共同所有する場合、4分の1ずつ私道持分を持ちます。
（2）持合型私道
持合型私道は、1つの私道を所有者の数で分筆し、割り振られた区画を単独名義で所有する方法です。
2．私道を利用するための権利
道路を使うシーンをイメージしてみてください。
多くの方は、日常生活における通行や水道管やガスを引くための掘削工事をイメージされたと思います。
私道は、先述した所有方法によって、日常の通行や掘削工事の際に必要となる権利がいくつかあります。
権利がない場合、自由に通行や掘削工事ができず、日常生活に支障が出たり、近隣とのトラブルに発展したりするケースがあります。
2-1.通行権の種類
私道を所有者以外が通行するには、通行できる権利が必要になります。通行権は、無償のものと通行料を支払わなければならないものがあります。
無償の通行権は、使用貸借契約を結ぶことで得ることができます、
但し、使用貸借は無償がゆえに権利としての効力が弱い部分があります。
ここでは、通行権の種類について解説します。
民法第598条（使用貸借の解除）
2．当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
3．借主は、いつでも契約の解除をすることができる。
（1）囲繞地通行権
囲繞地とは、公道に出ることができない袋地を囲んでいる土地のことを指します。
公道に出られない土地は、不動産としての価値が著しく下がってしまうため、民法で下記の通り定められています。
民法第210条
他の土地に囲まれて公道に出られない土地の所有者は、その土地を囲んでいる他の土地を通行して公道に出ることができる。
そのため、自身の所有する土地が袋地の場合は、特に通行権や承諾なく囲繞地を通行することができます。民法で定められているため、当然、無償で通行権が得られます。
（2）通行地役権
では、袋地以外の場合で、他人の所有する土地の通行権を得るには、どうすればよいのでしょうか。
このようなケースの具体例として、自分の土地も道路に面しているが利便上他人の土地を通行したい場合などのケースが挙げられます。
※その際、他人の土地を通行し恩恵を受ける側の土地を「要役地」、通行される側の土地を「承役地」と呼びます。
その場合は、あらかじめ定めた目的の範囲内で、他人の土地を自己の土地の便益のために利用する権利 である「通行地役権」を私道全体に設定します。設定後は登記の手続きが必要です。
＜地役権を登記しないとどうなる？＞
土地所有者が売買などで変わった場合、登記をしていなければ、それまでの合意内容を新所有者に対抗できない（地役権が設定されていることを主張できない）という問題が発生します。
登記をすれば、要役地・承役地とも次の所有者は（期限内であれば）引き続き設定されている内容を順守することになりますので、土地の所有者が変わったから通行できなくなる、といったことを防ぐことができます。
民法第280条
地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。
通行地役権は、双方の合意があれば契約を締結することができます。
この契約は、地役権の対価として通行料を定めることもできますし、法律上は無償でも締結できます。
（3）賃貸借契約に基づく通行権
通行地役権と同様に、通行権を得る方法として、通行に使用する土地自体を所有者から借りる方法もあります。
土地そのものを借りることで、通行以外にも駐車場や資材置き場等での利用も可能になります。
賃貸借契約の場合は、対価を伴う契約です。
2-2.掘削権
掘削権とは、水道やガスを通す際などに、土地を掘ったり削ったりする工事に必要な権利です。
これは、先述した「共有型」「持合型」どちらの所有方法の場合でも、必要となる権利です。
掘削権は民法で定められている訳ではないため、私道の共有者から「掘削に関する承諾書」を得る必要があります。
＜令和3年民法改正＞
令和3年の民法改正では、ライフラインの設備設置権がある場合は、承諾書がなくても民法上設備設置が可能であることや隣地所有者から不当な承諾料を求められても応じる義務はないことが明記されました。
参考：所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）（法務省）
3．私道持分のメリットデメリット
私道持分は、他の所有者との関係性によっては、トラブルに発展してしまうケースがあります。
私道持分を保有する場合のメリットデメリットについて解説します。
3-1.メリット
私道持分を持つことのメリットは、道路の利用権を持つことができる点です。
通行が自由にできることに加えて、私道に接している土地を所有している場合、私道持分があれば原則建て替えや売却も自由におこなうことができます。
3-2.デメリット
私道持分を持つことのデメリットは、固定資産税が課されることと私道の維持管理をする必要があることとです。
（1）固定資産税がかかる
私道持分は、個人の資産とみなされ原則固定資産税がかかります。
但し、地方税法では、「公共の用に供する道路には固定資産税を課することができない」旨の規定があるため、非課税になるケースもあります。
非課税になるかどうかは、自治体の判断によって異なるため、管轄の自治体に確認しましょう。
（2）私道の維持管理を巡るトラブル
私道の維持管理については、維持管理そのものというよりは、維持管理にともなう他の共有者とのトラブルがデメリットの要因と言えます。
具体的なトラブル例については、下記で解説します。
4．共有持分の私道のトラブル事例
私道は複数の共有者がいることで、トラブルになりやすい傾向にあります。
ここでは、具体的なトラブルについて紹介します。
4-1.掘削工事ができない
共有している私道の掘削工事は、「共有物の変更行為」に該当します。
変更行為は、共有者全員の同意が必要とされています。（民法第251条）
そのため、土地の購入後、ライフラインを引くなどの目的で掘削工事をしたい場合でも、共有者のうち誰か一人が反対すれば掘削工事ができずトラブルになるケースがあります。
4-2.通行承諾が得られない
先述した通り、私道を所有者以外が通行するには、所有者の承諾が必要になります。
中には、私道を通行せざるを得ない状況に付け込み、高額の通行承諾料を請求してくるケースもあります。
4-3.補修工事ができない
自身の持分である私道の一部のみを補修する場合は、共有物の保存行為に当たるため、自身の意思のみで実行が可能です。
一方で、私道全体の補修は、共有物の管理行為に当たるため、他の共有者の過半数の同意が必要です。
私道全体を補修する場合にかかる修繕費用は、共有者の持分割合に応じて負担する必要があります。費用負担があることを理由に他の共有者から補修を反対されるケースもあります。
但し、下水道法や条例、判例などの解釈から、承諾を得るために最善を尽くし、かつ相手の反対理由が理不尽であれば、各インフラ企業局が工事を実施してくれる可能性はあります。
4-4.税金を負担してくれない
先述した通り、私道持分は個人の資産とみなされるため、固定資産税や都市計画税がかかる場合があります。 共有型私道の場合、これらも持分割合に応じて、共有者で負担するのが原則です。
しかし、納税通知書は代表者一人に届くため、代表者は他の共有者から別途徴収する必要があります。
この際に負担してくれない共有者がいることでトラブルになるケースがあります。
5．私道に接する土地の購入時の注意点
私道持分は、上記のようなトラブルに発展するリスクがあるため、購入時に私道の権利について認識しておくことが大切です。
5-1.私道の権利を明確にする
購入を検討している不動産が、私道に面している場合、売買契約時に「通行承諾書」と「掘削承諾書」の有無を確認しましょう。
承諾書内では、 通行や掘削が無償でできるかどうかも確認しておきましょう。誰に承諾を貰うべきかは、私道の共有方法によって異なります。
共有型の場合は、共有者全員からの承諾が必要です。
私道が分筆されている持合型の場合は、通行や掘削をする箇所の所有者からのみの承諾が必要です。
5-2.私道が建築基準法上の接道要件を満たしているか確認する
私道に面する土地を購入する場合、その土地が接道義務を満たしているかどうかも確認しておきましょう。
建築基準法上の道路（幅員が4ｍ以上の道路）に2ｍ以上接していない場合、接道義務を果たしていないため、建物の建築や建て替えができません。
私道は、建築基準法によって下記に分類されます。
- 第42条1項3号道路（既存道路）
第42条1項3号道路（既存道路）とは、建築基準法の施行時点で既に存在していた、幅員4ｍ以上ある道路です。
- 第42条1項5号道路（位置指定道路）
第42条1項5号道路（位置指定道路）とは、幅員が4ｍ以上で、民間からの申請によって、行政から位置の指定を受けた道路です。
- 第42条2項道路（みなし道路）
第42条2項道路（みなし道路）は、幅員1.8m以上4m未満で、建築基準法の施行時点ですでに建物が立っている土地と接している道路です。
- 第43条2項2号道路（但し書き道路）
第43条2項2号道路（但し書き道路）は、接道義務を満たしておらず、原則再建築不可とされているが、建築審査会にて認められれば、建築ができる可能性がある道路です。
6．共有持分の私道を売却する流れ
共有持分の私道は、自身の持分のみであれば、他の共有者の同意なしで売却することが可能です。
前提として、私道持分だけを売却しても買主は、私道の権利を活かせず、メリットがありません。そのため、私道に接する土地もあわせて売却するのが一般的です。
ここでは、私道持分を売却する流れを解説します。
6-1.私道持分の持分割合を確認する
まずは、私道持分の持分割合を法務局で確認しましょう。
手順としては下記となります。
（1）「公図」を取得する
公図とは、土地の位置や形状を確認するための書類で、地番を把握する目的で取得します。
（2）該当の地番の「登記事項証明書」を取得する
私道の持分や所有者は、登記事項証明書で確認することができます。
6-2.私道持分の売却に必要な書類
先述した通り、土地の価値に大きく影響するのが、承諾書の有無です。
買主も購入後にトラブルなく生活できることを望んでいます。先述した「通行承諾書」と「掘削承諾書」の有無によって、買い手が見つかる確率が大きく変わります。
承諾書は必ず用意するようにしましょう。
6-3.私道持分をトラブルなく売却するために
私道持分の売買は、権利を明確にしておかなければ売買契約後にトラブルに発展してしまうリスクが高いです。
通行や掘削の承諾が、自身で得られない場合は、専門業者に依頼することをおすすめします。
CENTURY21中央プロパティーは、共有持分を専門に扱う不動産仲介業者のため、豊富なノウハウを活かし私道持分売却のお手伝いが可能です。
よくある質問
① 住宅ローンが通らないケースがあるって本当？
購入した物件が私道に面しているにも関わらず、その私道持分がない場合、住宅ローンの審査が厳しくなります。
住宅ローンを組む際に、金融機関は物件を担保に抵当権を設定します。私道持分がない場合、日常生活における私道の通行やライフラインを整備するための掘削工事ができず、建物の資産価値が低くなる可能性があります。
担保としての価値が低いと判断されると、住宅ローンの審査は厳しくなります。
通行承諾書や掘削承諾書がある場合は、住宅ローンを利用できる可能性が高まります。
② 購入した土地にライフラインを引くため、掘削工事をしたいのですが、共有者のうち一人が承諾してくれません。一人でも反対されてしまうと、掘削工事はできないのでしょうか。
結論、一人が反対しても掘削工事をおこなうことは可能です。
ガスや水道などのライフラインの整備は、日常生活をおこなううえで、必要不可欠な工事です。
相手の反対理由が理不尽な場合は、依頼する業者が工事を実施してくれる可能性が高いです。
承諾をしてくれない場合の対策については、大きく3つに分けられます。
（1）示談交渉
まずは当事者同士の話し合いにて、掘削に同意してもらうための承諾書に署名・押印をお願いしましょう。相手の状況へも配慮した姿勢で丁寧に交渉することが大切です。
（2）民事調停
当事者同士で解決できない場合、簡易裁判所へ調停を申し立てをおこない、裁判所の調停委員と一緒に協議を進めます。
基本的には、掘削を承諾する方向に向かっていくことが一般的です。
（3）裁判
民事調停でも承諾がもらえない場合、地方裁判所へ私道の掘削承諾請求、工事妨害禁止請求訴訟を提起することができます。
過去の判例から、掘削承諾が認められる方向での判決になる可能性が高いです。
③ 持分私道だけの売却は可能ですか？
売却すること自体は可能ですが、買い手がみつからない可能性が高いです。
私道を売却する際は、私道に接する土地もあわせて売却するのが一般的です。私道持分があることを忘れて 、土地のみ売却してしまうケースはよくあります。
その場合は、現在の土地所有者に譲渡するのが良いでしょう。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
