相続不動産の売却で後悔…事前に話し合いは必要？｜ニュース
相続不動産の売却で後悔…事前に話し合いは必要？
目次
1.相続人の8割が事前に話し合い
LIFULL HOME’Sが2023年10月に行った「相続不動産の売却に関する意識調査を実施 」では、以下の画像の通り、相続について生前中に親族と話し合いをしていたという回答が約8割あったことがわかりました。
主に相談していた内容は「相続財産の分割方法」や「相続財産の詳細情報」であったことがわかります。
相続が発生してから、「誰がどの遺産を相続するか」などの話し合いをすると、相続人同士で遺産争いになる可能性も高くなることから、事前に話し合いをしておく方も多いです。実際に家族間や兄弟間でも相続トラブルになることも少なくなく、裁判まで発展しているケースも見受けられます。
そのようなトラブルを未然に防ぐためには、家族間で相続財産の分割方法を決めておくことが有効です。
2. 相続不動産の売却前に確認するべきこと
相続した不動産を売却する場合、事前に確認しておくべき事項が3点あげられます。
- 不動産の相続登記が完了しているか
- 金融機関の担保権が設定されているか
- 各種税金や諸費用を計算する
それぞれ1つずつ確認していきましょう。
- 不動産の相続登記が完了しているか
相続した不動産の相続登記（名義変更登記）が完了していなければ、不動産は売却することができません。所有者が被相続人（亡くなった方）のままの名義では、第三者に所有権を主張することができないためです。
不動産の相続は、法務局で登記手続きし、名義人を変更します。変更するためには、相続人同士で財産の相続先について話し合いを行った遺産分割協議書、または遺言書が必要です。手続きも複雑であるため、司法書士に依頼し、相続登記を完了させてから売却しましょう。
- 金融機関の担保が設定されているか
不動産に金融機関からの担保（抵当権）が設定されている場合は、売却前に解除しなければいけません。担保とは、万が一債務者の返済が滞った時に対象となる不動産を差し押さえることができる権利のことです。
抵当権が設定されている不動産は購入者がいないため、売却前に抹消登記しなければいけません。しかし抹消するためには残債務を完済する必要があります。現金で完済できることが理想ですが、残債が高額な場合は、売却のタイミングで売却代金で完済する方法もあります。
しかし売却代金より残債務の方が大きい場合も考えられるため、事前に売却価格の査定を依頼し、完済できるかチェックしておきましょう。
- 各種税金や諸費用を計算する
不動産を売却する際は以下の3つの費用が課せられます。
- 譲渡所得税・・・譲渡所得税は売却利益に課せられる税金です。売却利益に対し、税率を掛けた金額を納税します。売却する不動産の所有期間が5年未満の場合は39%、5年以上の場合は20％の税率となります。とはいえ、売却利益から控除できる費用や差し引ける費用などもあるため、必ず課せられる税金ではありません。事前に専門家に計算してもらってからおきましょう。
- 仲介手数料・・・仲介手数料は売主と買主の仲介を行ってくれる不動産会社へ支払う手数料です。一般的には「仲介手数料＝（売却代金×3%+ 6万円）×消費税」の金額を支払います。
- 契約印紙代金・・・契約印紙代金は売買契約書に添付する印紙のことです。売却代金に合わせた印紙を買主と売主が1部ずつ用意します。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
出展：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
事前に計算しないまま売却すると、思っていたより手残り金額が少なかったり、残債務を完済することも踏まえると、赤字になるケースも少なくありません。また解体して更地にする費用や、現在の入居者に退去してもらう立ち退き費用など、ケースバイケースでかかる費用もあります。そのため、事前にかかる費用を考慮したうえで売却代金を決める必要があります。
3. 相続不動産の売却でよくあるトラブル
相続した不動産の売却でよくあるトラブル事例を2つ紹介します。
売却に反対する親族
不動産の売却をする際、他の相続人から反対されるケースも少なくありません。先祖代々から受け継いできた土地を手放すとなると、親族などから反対されることもあります。もちろん相続した不動産の売却は所有者の単独意思で行うことができます。そのため、親族などからの反対を無視しても構いません。しかし親族間の関係が悪化したり、嫌がらせなどを受ける場合もあるため、不動産の売却をする際は、慎重に検討する必要があります。
複数の名義人がいる場合は全員の同意が必要
相続した不動産の名義人が複数名いる場合は、全員の同意がなければ売却することはできません。その結果共有者同士で意見の相違が生まれ、トラブルに発展したというケースも多いです。共有持分の不動産を売却する場合は、共有持分に強い不動産会社に相談する必要があります。共有者同士で話し合いを行おうとすると、お互い意見を言い合うだけとなり、より関係が悪化する可能性も高いです。そのため仲介役として話をまとめられる専門会社に相談しておきましょう。中央プロパティーは共有持分の不動産に関する専門会社として、数多くのトラブルを解決してきた実績があります。交渉のノウハウも持ち合わせているため、スムーズに売却することができます。
4.相続不動産のトラブルを回避する方法
相続不動産のトラブルを回避する方法としては、以下の2つです。
- 生前に相続について話し合っておく
- 共有名義の不動産にしない
不動産は名義人が多くなるほど、必要な同意数も増え、活用の自由度が低くなってしまいます。
さらに複数の名義人のまま次の相続が発生すると、芋づる式に共有者が増えてしまい、より権利関係が複雑化してしまいます。
その結果相続人同士で、誰が相続人なのかわからなくなり、売却したくても話し合いができないなどにもなりかねません。
しかし相続する財産が不動産しかないケースも挙げられることでしょう。1人が不動産を相続し、残りの相続人には不動産を相続した人が金銭などを支払って遺産分割するという代償分割などの方法もありますが、そもそも金銭がなければ利用できません。
そのためやむを得ず共有持分で不動産を所有する場合は、専門家に相談しておくことをおすすめします。後々トラブルをならないようにするためにも、いち早く共有関係を解消することが求められるためです。
センチュリー21中央プロパティーは共有持分のある不動産を専門とした不動産会社です。さらに税理士や弁護士など、さまざまな専門家と連携しているため、トラブルに発展しても即座に解決することが可能です。「共有持分の不動産で悩んでいる」これから「相続の予定がある」という方はぜひご相談くださいませ。
