空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？空き家を放置するリスク

2023年12月13日に、空き家の固定資産税に関する法改正が行われました。土地の規模などによって、固定資産税の負担が4倍～6倍あがる可能性があります。

本記事では、改正の詳細や対策、相続した不動産の賢い処分方法について詳しく解説します。

空き家固定資産税が6倍になるのはいつから？

空き家の固定資産税に関わる法律の改正が、2023年12月13日にありました。実際に固定資産税が6倍になるのは、2024年以降になることが予測されます。

改正された空き家固定資産税の詳細

2023年12月13日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（改正法）では、以下のような変更がありました。

• 「管理不全空き家」という空き家の区分が新設された

管理不全空き家とは、放置すれば「特定空き家」になるおそれがあるもののことを指します。

特定空き家とは、そのまま放置することで以下のようなリスクがある空き家のことです。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空き家の定義については、2024年11月時点では明確な基準はなく、国が定めたガイドラインに従い、各自治体が決定するようになっています。

【東京都新宿区の場合】

次のいずれかの状態にある区内の空家をいう。（空き家等条例）老朽化のために倒壊し、若しくは建築材等を飛散させるおそれがある状態不特定の者が侵入して火災を発生させ、若しくは犯罪を起こすおそれがある状態

【出典】新宿区：新宿区空家等対策計画

【東京都品川区の場合】

条例第２条第１号に規定する「空き家」条例第２条第６号アに規定する「老朽化、自然災害等のために倒壊し、 または建築材等が飛散するおそれがある状態」の空き家条例第２条第６号イに規定する「不特定の者が侵入すること等により火災を発生させ、または犯罪をおこすおそれがある状態」の空き家

【出典】品川区：「空き家が管理不全状態にあると認める」判断基準

空き家と管理不全空き家、特定空き家の関係性は以下のようになっています。
法改正によって税負担が変わるのは、真ん中の管理不全空き家です。

6倍になる固定資産税への影響

これまで、固定資産税が6倍になる対象にされていたのは、「特定空き家」のみでしたが、2023年12月13日以降は、「管理不全空き家」も対象となりました。

国土交通省の調べによると、日本における空き家の数は以下の通りです。

• 特定空き家　約2万戸
• 管理不全空き家　約24万戸

管理不全空き家の戸数から考えて、2023年12月13日以降、多くの方が固定資産税が6倍になる可能性がある対象者になると言えます。

【出典】国土交通省：社会資本整備審議会 住宅宅地分科会空き家対策小委員会 とりまとめ参考データ集

固定資産税が6倍になるケース

固定資産税が6倍になるケースとして、現在固定資産税の特例措置を受けている場合が該当します。

固定資産税の特例措置とは、土地が住宅用地に該当する場合は、空き家であったとしても、固定資産税が6分の1または3分の1になる制度のことです。

	小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	一般住宅用地（200㎡を超える部分）
固定資産税の課税標準	1/6に減額	1/3に減額

住宅用地の定義ですが、以下のような場合は当てはまりません。

• 構造上住宅と認められない状況にある場合
• 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
• 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

【出典】国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置

ただし、特定空き家、管理不全空き家に認定されてしまうと、特例措置の適用対象ではなくなるため、固定資産税がいっきに6倍になるという仕組みです。

固定資産税が6倍になるまでの流れは以下の通りです。

1. 空き家の状態や周囲への影響を確認（行政調査や近隣住民からの通報等）
2. 建物所有者の調査
3. 特定空き家に認定
4. 所有者に対して助言と指導
5. 勧告（固定資産税の特例措置の対象から除外）
6. 命令（従わない場合は50万円以下の罰金）
7. 行政代執行（所有者に対する費用請求）

助言と指導の段階で、管理不全の状況を改善しておけば、固定資産税が6倍になることを防ぐことができます。

固定資産税は、勧告を受けた翌年から6倍の負担になります。

その他にかかる費用として、京都市では空き家税の導入が決定されており、今後も他の市区町村に広まる可能性があります。

このような事態を防ぐためにも、空き家の処分や管理について、しっかりと検討しておきましょう。

関連記事：最近話題の空き家税とは？2023年3月に京都市が導入決定を発表

空き家を管理せずそのままにしておくとどうなる？ 

空き家を放置していると固定資産税の負担額が大きく上がる可能性があることを解説しました。

しかし、空き家を放置していることのデメリットはそれだけではありません。
ここからは、固定資産税の負担以外の観点から、空き家を管理せず放置することのデメリットを解説します。

近隣住民とのトラブルにつながるおそれがある

誰も手入れをしていない空き家の状態が続くと、その周辺に住む近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。
例えば空き家にある庭が荒れ放題になると雑草が生い茂るほか害虫が集まりやすくなり、近隣の住宅にも悪影響を与えます。

さらに、空き家が放置されることで建物の劣化が進むと、最悪の場合、空き家が倒壊するかもしれません。もしこのような事態になって近隣の住民や通行人が倒壊に巻き込まれたら、重大なトラブルに発展してしまいます。

資産価値が下がる

空き家は長期間にわたって放置されると、ほとんどの場合、その建物や土地の資産価値が大きく下がります。
建物は定期的な維持管理がなければ老朽化が進み、見た目や耐久性が劣化するからです。

もし後々になって売却を検討したとしても、価値の低下によってイメージしていたような値段がつかない可能性があります。外観や構造が劣化した物件は、買い手や借り手の興味を引くことが難しくなるでしょう。

強制的に取り壊しを命じられる

空き家の状態が悪化して特定空き家に指定されたにもかかわらず、行政からの勧告を無視し続けると、空き家が強制的に取り壊されることがあります。
このまま空き家を放置していると建物が崩壊して周囲に危害が及ぶ可能性がある、と判断されたとき、行政は強制的に空き家を取り壊すことができます。

ちなみに行政が空き家を強制的に取り壊したとしても、その処分にかかった費用は、所有者が負担する決まりです。したがって、もし取り壊しになった場合は想定していなかった費用を負担することになります。

特定空き家・管理不全空き家に認定されないための対策

空き家をお持ちの方は、まずは特定空き家・管理不全空き家に認定されないように以下で紹介する対策を講じましょう。

空き家をきちんと管理する

空き家管理の主なポイントは、以下の通りです。

• 防犯管理（放火や不法侵入への対策）
• 定期的な清掃（ごみの不法投棄や浄化槽のにおいなど）
• 庭の草木の剪定（隣地に越境しないように）

まずは、近隣住民から苦情が出ないように、最低限の空きや管理を行いましょう。

空き家の管理については、全国宅地建物取引業協会が公表している「空き家管理マニュアル」を参考にすると良いでしょう。

空き家の管理者を明確にする

空き家を相続した場合、複数の相続人で共有状態になっていることも珍しくありません。その物件を誰が管理するのか、など話し合いを行い、決めておきましょう。

ちなみに、共有名義不動産の管理や固定資産税の負担は、持分割合に応じて共有者全員で負担します。

「自分は、遠方だから」と空き家の管理を疎かにすると、固定資産税が6倍になる可能性がありますので、自分事として責任を持って管理に携わりましょう。

関連記事：共有名義不動産の固定資産税は誰が払う？

行政の指示内容を改善する

助言や指導の段階であれば、特定空き家の指定を受けてしまった後でも税負担が増える状態を回避できます。
その方法とは、行政からの指示に従って空き家を修繕し、特定空き家の指定を解除してもらうことです。周囲に危害が及ぶ可能性がないと判断されると、その家は特定不全空き家とはみなされなくなります。

相続した空き家の処分に困ったら？

「空き家を相続したけれど、誰も使う予定がない」という場合、早めに空き家の処分を検討した方が良いでしょう。

空き家を放置することで、税金の負担が発生する、管理の手間が発生する、不法侵入や火災、近隣住民からの苦情などのリスクがあります。

空き家を売る

建物と土地を売却してしまえば、固定資産税を納税する必要もなくなります。特定空き家に認定されていても、第三者が買い取り、建物を解体して新たに建築する方法もあります。

築年数の古い建物の場合も、解体せずにそのままの状態で買い取ってもらえる可能性があります。相続不動産を専門に扱う不動産会社であれば、ホームインスペクション（住宅診断）のノウハウが豊富なため、不動産価値を最大限に評価し適正価格で売却することが可能です。

ただし、不動産を売却して利益が生まれると、譲渡所得税などを納めなければいけません。そのため納税額の計算を踏まえて売却サポートしてくれる不動産会社に相談してから検討しましょう。

空き家を売る場合、2つの方法があります。

• 空き家全体を売る
• 自分の持分のみを売る

空き家が共有名義の場合、建物を全体売却するには、共有者全員の同意が必要になります。共有者全員の合意が取れる場合は、全体売却を検討しましょう。

共有者の中に一人でも売却に反対する人がいる場合や連絡の取れない共有者がいる場合は、自己持分のみの売却を検討しましょう。

自己持分のみであれば、他の共有者の同意は不要ですので、スムーズに売却可能です。

空き家の自己持分を売却する場合は、共有持分専門の不動産会社に相談しましょう。センチュリー21中央プロパティーは、共有持分の売却をサポートしています。

共有持分の売却に関するご相談はこちら　≫

売らずに有効活用する

空き家は、以下のように活用することができます。

• 居住用物件として貸し出す
• 店舗用物件として貸し出す
• リフォームしてシェアハウスや民泊で活用
• 自治体に寄付する

相続した土地を手放したい場合、相続土地国庫帰属制度も検討すると良いでしょう。

相続土地国庫帰属制度については、相続土地国庫帰属制度とは？概要や主なメリット、申請手続きの流れでも詳しく解説しています。

昨今、空き家問題は日本の大きな社会課題になっています。それに比例して、空き家の活用方法について相談できる窓口も増えています。

立地や周辺環境から、どのような活用方法が効果的か、相談してみると良いでしょう。

中央プロパティーでは、空き家の有効的な活用方法について相談できる【空き家専門相談窓口】を設けています。

空き家を解体し、更地にして売る

建物を解体し、更地にすることで買い手が見つかるケースもあります。立地によっては、更地での売却を考えてみると良いでしょう。

解体費用の目安は、以下の通りで、建物の構造によって変わります。

木造	鉄骨造	RC造
5～6万円/坪	6～8万円/坪	7～10万円/坪

自治体によっては、空き家の解体費用に関する助成金制度があるところもあるので、調べてみましょう。

ただし、空き家の解体には、以下のような注意点があります。

• 立地が悪いと建物を解体して更地にしても売れない可能性がある
• 建物を解体すると固定資産税の特例措置の対象外になる

安易に解体という選択肢を選ばず、空き家専門の窓口に相談してみると良いでしょう。空き家を専門に扱う不動産会社では、築年数が古い場合や立地が悪い場合でも、買い手を探してくれます。

当社中央プロパティーでは、空き家に残置物がある場合の片付け費用も無料です。

親戚や知人に管理を依頼する

短い期間であれば、親戚や知人に管理を依頼するのも1つの手です。
親戚や知人が空き家の近くに住んでいて、頻繁に現地に行くことが可能な状況であれば、一時的に管理をお願いして問題を解決できます。

ただし管理を依頼するのはあくまで一時的にしておきましょう。継続的な管理の対価として支払う管理費や謝礼など、決めるべきことが増えてくるからです。

また、空き家の管理を他者に任せている間に何らかのトラブルが発生した場合、その責任は所有者が負います。そのことは理解しておきましょう。

無償で譲渡する

第三者間の取引では、売主と買主が合意した価格で譲渡することが可能です。双方が納得する条件が成立したのであれば、無償で譲渡することもできます。

ただし、注意が必要なのは親子や親類など同族間での取引の場合です。同族間の取引は、時価相当額で取引を行う必要があります。もし時価相当額から大きく離れた価格で譲渡を行うと、税務上の低廉譲渡とみなされる可能性があるからです。低廉譲渡と判断されると贈与税が課されます。

専門の業者に相談する

不動産を専門にする業者に相談することで、空き家管理に関する幅広いアドバイスを得られます。
空き家のプロフェッショナルである業者は、物件の状態や所有者の事情に応じた管理方法や手放し方を提案してくれます。自己判断で決めるよりも、専門的な知識を持つ業者に相談することが、空き家の有効活用や安全な維持につながります。

初めて空き家を扱う際や、どのように管理を進めるべきか悩んでいる場合には、一度専門業者に相談してみることをおすすめします。そうすることで、適切なサポートを受け、空き家によるトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

空き家の売却で業者を選ぶポイント

空き家の売却を依頼する不動産会社は、慎重に検討しなければいけません。不動産会社によっては、安値で売却されたり、空き家だからという理由でいつまで経っても売れ残ってしまったりするリスクがあるためです。

そのため依頼する業者を見つける際は、以下の3点に注意して選定しましょう。

• 購入希望者を多く募れるノウハウがある
• 相続不動産を専門に扱っている
• 建築士によるホームインスペクション（住宅診断）を実施している

購入希望者を多く募れるノウハウがある

空き家の売却は、近くにある地場の不動産よりも、全国対応している不動産業者に依頼する方が買い手が見つかりやすく、好条件で売却ができる傾向にあります。

不動産会社によって、購入希望者を募る力量が異なるため、広域なネットワークを持っている業者に相談するのがおすすめです。

相続不動産を専門に扱っている

空き家を売却する際は、相続不動産を専門に扱う業者に依頼することで高く売却できる可能性があります。

相続不動産を専門に扱う業者は、普段から築年数の古い建物の扱いに慣れており、古い建物のリスクや売却後のトラブルについても、知見を有しています。

トラブルなく高く売るには、相続不動産の売却実績が豊富な業者に依頼しましょう。

建築士によるホームインスペクション（住宅診断）を実施している

空き家は、長年放置され建物の劣化が進んでいるケースが多いです。劣化による倒壊のリスクもありますので、売却の際にはホームインスペクション（住宅診断）を行いましょう。

ホームインスペクションを行うことで、売却後に買主とのトラブルを防ぐことにも繋がります。

ホームインスペクション自体は、特別な資格がなくても、実施できますが、空き家や劣化が激しい建物の場合は、住宅に精通した国家資格を持つ建築士によるホームインスペクションをおすすめします。建築に関する知識がある専門家が診断することで、問題点の背景や原因を推察することができるからです。

空き家と土地の管理に悩んだときは

今回は特定空き家について解説しました。特定空き家や管理不全空き家に指定されると固定資産税の負担が大きくなります。空き家の扱いに困って放置しているケースは多く見られますが、空き家を放置することで得られるメリットはありません。空き家の状態が劣化すればするほど資産価値は下がっていくので、なるべく早く行動に移すことをおすすめします。

中央プロパティーでは、空き家のまま放置されている相続不動産の取り扱い実績が豊富です。

仲介手数料や残置物の撤去費用、一級建築士によるホームインスペクションも無料ですので、お気軽にご相談ください。