不動産価値はどうなる？6000万円で買った家は、10年後いくらになるか検証してみた｜ニュース

家の売却を考えている人は「少しでも高く売りたい」「どういった要件で建物や土地の価値が変わるのか把握しておきたい」と思われることでしょう。

この記事では、不動産の価値は何によって影響を受けるのか、また、不動産を高く売るためのコツについてご紹介していきます。

また売却時のイメージがしやすいように、6000万円で買った家が10年後にいくらで売れるのかシミュレーションもしていきますので、不動産の売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

1.不動産の価値を決める要素とは？　

自分が買った家を売る場合、どういった要素で価格が決まるのか気になるところだと思います。不動産価格を決める要素について、確認しておきましょう。

土地と建物の査定方法

買った家がいくらで売れるかは、土地と建物、それぞれ異なる方法で査定されます。

土地と建物の査定方法と、そのほか不動産の価値に影響をあたえる要素について以下でご紹介します。

土地の査定には「取引事例比較法」が利用される

取引事例比較法とは、土地の査定価格を過去の取引事例をもとに、相場価格から算出する査定方法です。

まず、売却したい土地や面積・形状などが似ている物件を取引事例から選んで、そこから基礎となる平均坪単価が算出されます。

この平均坪単価をベースにして、土地の方角やその土地に面している道路、高低差などの要因を含めて査定額が決まります。

建物の査定には「原価法」が使用される

原価法とは、築年数に応じて劣化した部分を差し引いて算出されるもので、一戸建ての建物や中古マンションの査定に利用されます。

「再調達原価」（新しく建物を建築または土地の造成により再調達する場合の原価）から「減価修正」（建物が築年数とともに劣化した分）を差し引いて算出されます。

不動産の価値に影響を与える要素

建物の築年数

建物や設備は、経年劣化により築年数が経つごとに価格が下がっていきます。

国土交通省が公表している中古住宅の築年数と価格低下率によると（参照：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf）木造戸建て住宅の資産価値は、築10年で半分ほどに下がってしまいます。

さらに木造住宅の場合は、築20年を過ぎると建物としての価値がほぼなくなる状態になります。

中古物件の価格に一番影響を与えるのは、建物の築年数であるといえるでしょう。

ちなみにこの低下率は建物のみの価格推移です。土地の価格は基本的には年数が経っても大きく変わりません。

土地開発による変化

土地の場合は、経済的理由や土地開発によって価値が変化します。

たとえば、土地開発が進んで物件周辺で大型商業施設や企業などが建設された場合、その地域の人気が高まることが想定されます。地価も上昇し、土地の価格も上がることが予想できるのです。

一方、大手企業などの撤退によって人口の減少が起きると、その地域に対する需要と魅力が低くなります。経済の衰退や、雇用機会が減少することが考えられるからです。それにともない、地価の下落が予想されます。

2.【シミュレーション】6000万円で買った家の10年後の価値

6000万円で買った家が、10年後にいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まず、前述の国土交通省が公表しているグラフ「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を参考にすると、戸建て住宅は築1年で建物の価格が約10％減少し、築2年で約15％も減少してしまいます。

さらに築10年になると、建物価格は50％まで減少することがわかります。

仮に建物の価格を2000万円、土地の価格を4000万円とした場合、「建物価格　2000万円×0.5＝1000」で1000万円です。

土地の価格は4000万円のまま下落しないと考え、築10年後の建物価格に土地の価格を足すと、5000万円となります。

6000万円で買った家は、当時の83％の価格まで下がっています。

3.所有している不動産の正確な売却価格を知る方法

6000万円で買った家をいくらで売却できるか知るためには、最終的には不動産会社による査定が必要となります。しかし、一般的な相場を自分で調べる方法もあるので、自分でも相場を知っておくと、不動産会社と売却価格を決める際にも役立つでしょう。

まずは、自分で売却価格の相場を調べる方法を2つご紹介します。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 不動産取引価格情報検索

レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、都道府県やエリア、築年数などの必要項目を設定するだけで、マンションや戸建住宅の実際の成約価格に基づいた取引価格の相場が検索できるサービスです。

提供元は国土交通省大臣が指定する「公益財団法人不動産流通機構」です。

売りたいと考えている家がある地域付近で、類似物件の過去の成約価格を調べてみましょう。成約時期も選択もできるので、なるべく最新の情報を確認してみることをおすすめします。

不動産取引価格情報検索を利用する

不動産取引価格情報検索は、国土交通省が不動産取引の当事者を対象に行ったアンケートが元となっています。 マンションや戸建て住宅だけでなく、土地や農地、林地の過去の取引価格が検索できるので、土地のみの価格を調べたい、という人に有益なサービスです。

土地の面積や形状も確認できるので、自分が売りたいと思っている土地と似ている条件の物件を探し、取引価格を調査しておきましょう。

以上、所有している不動産の売却価格を自分で知る方法をご紹介しましたが、より正確な売却価格を知るためには不動産会社の査定が必要となります。

査定結果は不動産会社によって異なるので、複数の会社で査定依頼をして、高く売ってくれる不動産会社を探しましょう。

複数の会社に査定を依頼するときは、会社の比較検討が簡単にできる「一括査定サイト」の活用をすると便利です。

また、中央プロパティーであれば、不動産鑑定士による鑑定書の発行と業界初の“共有持分のAI査定”を行えるのでより正確な査定が行えます。

通常のAI査定のみではなく、査定の難しい共有持分のみの売却予想価格も算出し、すぐに査定結果をメールで受け取れる無料サービスがあります。

中央プロパティの査定方法について：https://www.c21-motibun.jp/reading/13245/#1

4.不動産を高額売却するコツ

所有している不動産を、高く売却するコツをご紹介します。

築年数が浅いうちに売却する

不動産は建物の築年数とともに価値は下がっていきます。築20年を超えると、価値がほとんどなくなってしまうことは前述した通りです。高く売却するためには、築年数がまだ浅いうち（築6～15年程度）に売却を検討しておくとよいでしょう。

ちなみに、「新築住宅」の定義は「新築から1年経過していない」かつ「誰も住んだことがない」こととされています。一度でも居住者がいた場合は1年以内でも新築とはならず、その時点から価値が下がり始めます。

リフォームや維持管理をおこなう

家の価値を保つため、築年数に応じてリフォームをおこなうなどして適切な維持管理をしておくとよいでしょう。

リフォームをおこなった履歴を残しておくのも査定額が高くなるポイントです。

簡単なメモでも構わないので、リフォームをおこなった箇所と、日時の修繕記録を残しておくことをおすすめします。

不動産会社に依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額が一番高かったところに売却を依頼しましょう。

中央プロパティーは、独自の入札制度により高額売却が実現できる仕組みが整っています。手数料や諸経費に関しても、売主に負担をかけない構造となっています。

一般の買取業者は安く仕入れて、転売で利益を出す仕組みになっていますので高額売却にはつながりにくいでしょう。手数料や諸経費も数十万ほど必要となります。

少しでも高い値段で家を売却したいと考えている方は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。お客様に負担をかけず、最短2週間で高額売却を実現いたします。