共同者の承諾なく共有名義不動産は売却できる？｜共有持分の売却・買取

ご相談内容

A・B共同名義の甲土地があります。Aさんは甲土地を売却したいと考えていますが、Bさんの許可が必要なのでしょうか。

自己の持分であれば、単独で売却は可能です。

不動産全部の売却について

民法251条：「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
民法252条：「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」

とあります。保存行為は単独で出来るとあります。保存行為とは、共有物の現状を維持するための「修理」等を言います。ただ、土地全部を売却することは出来ません。

民法251条は「…他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

とあります。土地全部につき第三者に売却することは最大の「変更」にあたるため他の共有者の同意が必要になります。

自己の持分の売却について

不動産全部ではなく、自己の持分に関しては他の共有者の同意無くして単独で処分・売却することが出来ます。ただ、共有不動産の場価値は低くなってしまうことも多いので、換価分割、代償分割の方法がおすすめです。

1. 換価分割

換価分割は、土地全部につき売却をし、持分に応じで売却代金を分ける方法です。

• 当然他の共有者全員の同意が必要になります。
• もちろん、土地を分筆（分割）して一部売却という方法もあります。

2. 代償分割

代償分割は、他の共有者に自己の持分を買い取ってもらい換価する方法です。

これらの方法は、他の共有者の同意が必要になってしまいます。同意が得られない場合や、買取価格に調整が出来ない場合には、自己の共有持分のみを売却するしか方法はなくなってしまいます。

有効利用について

Aさんが現金を得たいという理由で売却を考えているのであれば、甲土地を貸し出すこと（賃貸する）で賃料収入をすることも資産運用の方法のひとつです。ただ、基本的には他の共有者の同意が必要になります。（民法251条）

一方で建物3年、土地5年以内の場合は、管理行為にあたるので共有者の持分の過半数で決めることも可能です。（民法252条）仮に持分が2分の1ずつではなく過半数以上の場合、建物は3年、土地であれば5年以内であれば、管理行為として、単独ですることが可能です。