共有名義マンションの売却方法｜手続き・費用・共有持分の売却まで解説

共有名義のマンションを売却する際は、通常の不動産売却と異なり、共有者全員の合意や持分売却など、特有の手続きが必要です。

また、共有者間の意見対立や売却後のトラブルも発生しやすいため、適切な対応が求められます。

本記事では、共有名義マンションの具体的な売却方法、必要な手続き、費用・税金のポイント、さらには共有持分のみを売却する方法まで詳しく解説します。

共有名義マンションとは

共有名義マンションとは、マンションの1室、またはマンション1棟を複数人で共同所有している状態を指します。

マンションが共有名義になるきっかけは、

• 相続による取得
• 夫婦での共同購入

などがあります。

共有名義マンションの売却が難しい理由

共有名義マンションの売却が難しい理由は、民法で共有物を売却する際には、共有者全員の同意が必要と定められているためです。（民法第251条）

例えば、以下のような状況の場合、共有名義マンションの全体売却は難しくなります。

1. 共有者全員の意向がまとまらない
2. 連絡不通の共有者の存在
3. 売却価格と分配方法を巡る対立

1. 共有者全員の意向がまとまらない

共有者が複数いる場合、それぞれの意向が必ずしも一致するとは限りません。

「早くマンションを売却して現金化したい」と考える共有者がいる一方で、「愛着があるので手放したくない」「自分が住みたい」など、売却することに抵抗がある共有者が居るケースです。

特に、共有者の人数が増えるほど意見の集約が難しいため、共有名義マンションの全体売却は難しいと言われています。

2. 連絡不通の共有者の存在

共有者が複数いる場合、長年疎遠になっているケースも少なくありません。

例えば、「共有者の中に、連絡先が分からなくなってしまった人がいる」「共有者が海外に住んでおり、連絡が取りづらい」「行方不明の共有者がいる」などのケースです。

上記のような状況下では、売却の合意を得るための連絡すらままなりません。共有者全員の同意が必要なマンション売却において、連絡が取れない共有者がいることは、売却をほぼ不可能にすると言えるでしょう。

3. 売却価格と分配方法を巡る対立

共有者間で、売却価格や売却代金の分配方法を巡って意見が対立することもよくあります。

そもそも「いくらで売るのか」で折り合いが付かなかったり、「売却代金をどう分配するか」で揉めるケースが多いです。

共有者それぞれが自身の利益を優先すると、話し合いは決裂し、売却は頓挫してしまいます。

【共有持分のみ】の売却なら共有者の同意は不要！

自分の共有持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は不要です。（民法第206条）

民法上、各共有者は自分の持分を自由に処分できる権利があるため、第三者や買取業者に売却することが可能です。

ただし、新たな共有者が加わることで関係が悪化するリスクや、持分のみの売却価格は市場価格より低くなるデメリットがあります。トラブルなく売却するためには、共有持分の専門業者に相談するのが有効です。

共有名義マンションの売却方法4選

共有名義のマンションを売却する方法は、以下の通りです。

• ①共有者全員で合意しマンション全体を売却する
• ②他の共有者の持分を全て取得した後にマンション全体を売却する
• ③共有持分を他の共有者に売却する
• ④共有持分を第三者に売却する

①共有者全員で合意しマンション全体を売却する

共有者全員の同意を得て、マンション全体を売却する方法です。

マンション全体の売却は、持分のみの売却に比べて高値での取引が期待できます。

ただし、共有者の間で意見が一致しないと実行できない方法のため、意思統一が難しい場合や共有者が多すぎる場合は、ハードルが高いと言えます。

②他の共有者の持分を全て取得した後にマンション全体を売却する

自分が他の共有者の持分を買い取り、単独所有者になったうえでマンション全体を売却する方法です。

単独名義の場合、売却手続きを自分の意思だけで進められるため、スムーズに売却できます。また、単独名義の不動産の場合、買い手が見つかりやすいため、高額での売却が期待できます。

しかし、他の共有者が持分の売却を拒否したり、自身が持分を買い取る資金を用意できなかったりすると、この方法は選択できません。

③共有持分を他の共有者に売却する

他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。

この方法は、新たな第三者が加わることなく、共有者同士で問題解決できるメリットがあります。特に、他の共有者がマンションを所有し続けたいと考えている場合は、スムーズに売却が進む可能性が高いです。

ただし、共有者が買取に応じない場合や、買取条件で折り合いがつかない場合は成立しません。

④共有持分を第三者に売却する

第三者である投資家や買取業者に、自分の持分だけを売却する方法です。

共有名義マンションを全体売却する場合は、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみを売却する場合は、共有者の同意は不要です。（民法第206条）

この方法は、共有者の同意を得ることなく、比較的早く現金化できる点がメリットです。

しかし、通常の不動産売却とは異なり、共有持分のみでは市場での流通性が低いため、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。

また、第三者である新しい共有者が加わることで、他の共有者との関係が悪化する可能性があるため、売却後の影響も考慮する必要があります。信頼できる買主を選び、慎重に進めることが重要です。

共有名義のマンション売却にかかる費用・税金

共有名義マンションを売却する際には、以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介業者に支払う手数料です。

売買価格に応じて計算され、一般的には売買価格の3% + 6万円に消費税を加えた金額が上限となります。

ただし、不動産仲介業者によっては仲介手数料が無料のところもあるので、事前に確認しておきましょう。

印紙税

売買契約書を作成する際に必要な税金です。契約金額に応じて、必要な印紙の金額が異なります。

平成26年4月1日から令和9年3月31日までは、軽減税率が適用になります。

画像引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登記費用

共有持分の所有権を移転するための費用です。

登記費用には、登録免許税と司法書士への報酬が含まれます。

登録免許税は、不動産の固定資産評価額に基づいて計算されます。司法書士報酬は、依頼する司法書士事務所によって異なります。

また、相続で不動産を取得し、相続登記が未了の場合、売却前に相続登記を行う必要があります。この際の相続登記費用は、買主が負担してくれる場合もありますので、不動産会社に事前に確認しておきましょう。

譲渡所得税

共有名義のマンションを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。

所有期間が5年を超えるか5年以下かによって税率が異なり、5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。

関連記事：共有持分売却時の【確定申告】計算方法から必要書類まで徹底解説

共有名義マンションの持分売却の流れ

共有名義マンションの持分売却の主な流れは、以下の通りです。

1. 各社に査定を依頼する
2. 販売活動開始
3. 売買契約締結
4. 決済・移転登記

1. 各社に査定を依頼する 

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格を把握します。査定額は、不動産会社によって異なるため、複数の会社に見積もりを依頼することが重要です。

共有持分の専門業者には、買取業者と仲介業者があります。一般的には、仲介業者を通じて売却した方が高く売れる傾向にあります。買取業者と仲介業者の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有持分の売却先は、買取業者と仲介業者どちらがいい？買取業者の目的は何？

査定を依頼する際には、共有持分であることを伝え、共有者間の関係性や売却理由なども説明しておくと、より正確な査定額を提示してもらえます。

2. 販売活動開始 

不動産仲介会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。

仲介業者の場合は、独自のネットワークを通じて買主を探します。共有持分の場合、不慣れな不動産業者が一般市場で買主を見つけることは難しいです。

共有持分の取り扱いに慣れた専門の不動産仲介会社であれば、スピーディに買主を見つけてくれるでしょう。

3. 売買契約締結 

買主が見つかり、売買条件で合意したら、売買契約を締結します。

契約書には、売却価格、支払い方法、引き渡し時期などが記載されます。不動産の売買契約書は、普段見慣れない専門用語が並んでいますが、理解しないまま契約を締結すると売却後にトラブルになる可能性があります。

必ず、弁護士にリーガルチェックをしてもらい売主であるあなたに不利な内容や特約事項がないか、確認してもらいましょう。

4. 決済・移転登記 

売買契約書に定められた期日に、買主から売却代金が支払われ、同時に所有権移転登記の申請手続きが行われます。これで、共有持分の売却手続きは完了です。

共有持分の売却は、通常の不動産売買とは異なる点も多いため、共有名義不動産の取引に精通している不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

よくある質問

共有持分だけを売却することはできますか？

A: はい、可能です。民法上、共有者は自分の持分を自由に売却できます。他の共有者の同意は不要ですが、事前に相談しておくとトラブルを避けやすくなります。

共有持分を売却する際の相場はどのくらいですか？

A: 持分のみの売却は市場価格より低くなる傾向があります。なぜなら、一部の持分を取得しただけでは単独での利用が難しく、買い手が限られるからです。一般的に、市場価格の5～7割程度になることが多いですが、買取業者によってはそれ以下になる場合もあります。

共有持分を売却すると、税金はかかりますか？

A: 売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税や住民税がかかります。所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低くなります。また、売却価格が取得費を下回る場合は、課税対象にはなりません。

共有持分を売却するとき、どんな手続きが必要ですか？

A: まずは売却先を決め、売買契約を締結します。その後、所有権移転登記を行い、売却代金を受け取れば手続き完了です。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、必要書類として本人確認書類や登記識別情報（登記済権利証）などが必要になります。

他の共有者が持分の売却に反対した場合、どうすればよいですか？

A: 共有持分の売却自体に同意は不要ですが、他の共有者との関係を悪化させないためにも、事前に話し合うことが重要です。もし反対が強い場合は、共有持分の専門業者などに相談しながら、第三者に売却する選択肢を検討するとよいでしょう。場合によっては、弁護士に相談することも有効です。