競売を取り下げる方法｜弁護士Q＆A

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ご相談内容

コロナの影響で、事業の業績が悪くなり、持ち家であるマンションの住宅ローンの支払いができず、滞納を続けてしまい、競売決定の通知が来てしまいました。

自業自得なのは、重々承知ですが何とか競売だけは避けたいです。

競売申し立ての取り下げる何か良い方法はないでしょうか？

ご相談のポイント

• 担保不動産競売とは
• 競売の申し立てを取り下げる方法
• 競売になる前にできる対策

①担保不動産競売とは何か

担保不動産競売とは、債務者からの返済が滞納した場合に、債権者が、担保権（抵当権や根抵当権）を設定した不動産（担保不動産）の競売を申立てて売却し、その売却代金の中から債権の回収を図る手続です。

手続の大まかな流れとしては、(1)申立→(2)差押・開始決定→(3)売却準備（現地調査など）→(4)売却実施（入札・開札）→(5)代金納付・配当と進みます。

手続上、住宅ローン債権者の単独の意思で競売申立てを取り下げることが出来るのは、(4）の開札期日の前日までとされています。

開始決定から開札までの期間は約6か月で、この間に取下げに応じて貰う必要があります。

②競売申立てを取り下げる方法

競売申立を取り下げて貰う最も確実な方法は、住宅ローンを一括返済することです。

しかし、この方法は、ローンの借り換えが出来る等の事情がない限り、実現は非常に困難です。

また、第三者に不動産を任意売却することでも競売を回避出来ますが、ご相談者様の目的は、競売の回避それ自体ではなく、自宅に住み続けることにあると思われますので、その点からは望ましい手段ではありません。

そこで、自宅の競売を回避しつつ自宅に住み続ける手段として、リースバックの仕組みでの売却が考えられます。

リースバックとは、自宅を住宅ローン債権者に売却した上で、住宅ローン債権者に家賃を支払いながら自宅に住み続ける手法です。

③競売になる前にできる対策

債務者にとって重要なのは、そもそも住宅ローン債権者に競売申立てをされないこと、すなわち、住宅ローンの滞納を未然に防止することです。

もし、従来の約定通りでは住宅ローンの返済が厳しい場合は、早期に住宅ローン債権者との間で返済条件の交渉を行なうべきです。

また、住宅ローン以外の借金があることで、住宅ローンの返済にも影響しかねない場合は、債務整理、具体的には、住宅ローン以外の債務の任意整理を行なうことや、それでも解決が難しい場合は、裁判所に個人再生を申し立てることも検討するべきです。

個人再生は、自己破産とは異なり、住宅等の手持ちの資産の処分を回避できる点が特色です。

まとめ

担保不動産競売の申立後も、開札期日の前日までは、住宅ローン債権者の意思のみで取下げが可能です。

自宅に住み続けることを前提に、住宅ローン債権者に競売の取下げに応じて貰うためには、リースバックの仕組み（住宅ローン債権者に自宅を売却した上で、住宅ローン債権者に家賃を支払って住み続ける）を採用することが考えられます。

住宅ローンの滞納を未然に防ぐには、返済条件について住宅ローン債権者と交渉を行なうことや、住宅ローン以外にも借金がある場合には、任意整理や個人再生等の債務整理を行なうことも選択肢です。