強制競売で第三者と共有状態に！どうするべき？｜弁護士Q＆A

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ご相談内容

AB兄弟は甲土地を共同で購入し、その上に乙工場を建設しました。なお、持分割合は1：1です。その後、弟Bは違う会社も作りましたが、経営が立ち行かなくなりました。

Bは違う会社を作る際甲土地、乙工場の自己の持分に抵当権を設定していたため、抵当権が実行され、競売手続きが進行してしまっています。トラブルにならないよう何か良い解決方法はありますか。

ご相談のポイント

• 落札される前に解決するには
• 落札された後に解決するには
• 共有物分割請求訴訟の帰すう

①落札される前に解決するには

落札される前に解決する場合、最終目標は、差押債権者に競売申立を取り下げて貰うことにあります。

Bが自力で差押債権者からの債務を完済できるなら問題ないのですが、Bの置かれている状況からして（借り換え融資も含めて）それは困難かと思われます。

そこで、差押債権者の同意を得た上で、競売対象となっている共有持分を任意売却し、その売買代金を債務に充当する（それを条件に競売申立を取り下げて貰う）という方法が考えられます。

任意売却における共有持分の購入者が、共有者A自身あるいはAの関係者であれば、全く知らない第三者と不動産を共有するという事態は回避できます。

但し、任意売却の売買価格が差押債権者からの債務を完済できるレベルならば、差押債権者からの同意の取り付けに大きな支障はないでしょうが、そのレベルまで売買価格が達しない場合は、差押債権者が同意に難色を示す可能性があります。

差押債権者を説得する上では、少なくとも、競売での想定落札価格を確実に上回るレベルでの条件を提示する必要があります。

また、競売手続本体との関係では、差押債権者の同意だけで競売申立の取下げが可能なのは開札期日の前日までに限られていますので、こうした時間の制約も考慮しなければなりません。

②落札された後に解決するには

落札前の任意売却の交渉が不調に終わり、結局、見知らぬ第三者にBの共有持分を落札された場合、Ａの立場から次に考えられる対応は、Bの共有持分の買受人（以下、便宜上Ｃと呼びます）と任意に協議して、ＡがＣから共有持分を買い取るという方法になります。

但し、この場合、売買価格についてＡ・Ｃ間で合意をする必要がありますが、CがAの想定を上回る高額な売却条件を提示してきて、合意が纏まらないという事態も想定されます。

もし、Cとの間の協議が不調に終わった場合は、CがAに対して共有物分割請求訴訟を提起する恐れが高いです。

特に、敢えて不動産の共有持分を競売で買い受ける人というのは、基本的に、共有持分を落札する時点で、その後の共有物分割請求訴訟までを視野に入れていると考えて差し支えありません。

③共有物分割請求訴訟の帰すう

実際にCがAを相手に共有物分割請求訴訟を提起してきた場合、Cは、不動産全体の競売を請求する可能性が最も高いと思われます。

民法上、共有物分割請求訴訟での解決方法は、現物分割あるいは代償分割が原則ですが、いずれの解決も難しい場合は、競売で解決されます（民法258条2項・3項）。

本件の場合、工場とその敷地の現物分割は物理的に困難ですし、また、代償分割についても、A側でCの共有持分の価格を支払う意思と能力がなければ、Aの希望する形での解決は困難です（なお、AとCは、互いに相手の共有持分を買えば100%の所有者となるため、AC間の売買では、共有持分の減価は生じません）。

そうなれば、裁判所は、最終的に不動産の競売を判決で命じることになります。”

まとめ

共有持分の競売手続が開始された後、落札される前に解決するには、差押債権者の同意を得た上で、共有持分を任意売却し、競売申立を取り下げて貰う方法が考えられます。

但し、実際に差押債権者の同意が得られるかは、具体的な売却条件によって変わってきます。

また、競売手続本体が開札期日まで進んでしまうと、差押債権者の意思だけでは申立を取下げできなくなりますので、タイムリミットにも留意が必要です。

共有持分が第三者に落札された後、買受人と持分買取りの協議を行なうことは可能ですが、合意に至らなかった場合は、買受人から共有物分割請求訴訟を提起される可能性が高いです。