共有持分譲渡の前に知っておきたい！～譲渡の種類と税金のちがい～

共有とは、一つの不動産や物を複数人で共同して所有している状態をいいます。
例えば、夫婦が共同でマンションを購入した場合や、相続により父親の不動産を兄弟間で共有するようになった等のケースがその代表例です。

共有状態が続くと思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。
また単独所有とは異なり、処分したり、変更したりするのに他の共有者の承諾が必要になるなど、制限を受けてしまいます。

そのような共有状態を解消する手段として、今回は共有持分の譲渡方法について解説していきます。

関連記事：共有持分にかかる税金一覧～知って得する税制メリットもご紹介～

1.共有持分の譲渡とは？

共有持分とは、複数人で不動産を共有している場合の各共有者が持つ所有権の割合のことを指します。

共有持分の譲渡の具体的な手段としては「売却」と「贈与」に分かれます。
また、新たな手段として「相続土地国庫帰属制度」を活用し、所有者を国とする方法があります。

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国が引き取る制度です。
相続した土地を利用する予定がない、物件の管理が大変などの理由で手放したいと希望する方が増えています。将来、所有者不明の土地が発生することを防ぐ目的で、令和５年４月２７日からスタートします。

相続土地国庫帰属制度は、共有者全員の承認申請に基づき共有者全員（100％）の持分、つまり不動産全体を手放すことが前提です。共有者全員の同意があったとしても、自身の持分のみを国庫帰属にできるわけではありません。
そのため、共有不動産は共有者全員での承認申請が必要です。

申請後、法務局により要件を満たしていると判断された場合、負担金を納付すれば国庫帰属の土地として認められます。

出典：相続土地国庫帰属制度について（法務省）

2．共有持分（共有名義不動産）の譲渡方法

共有持分の譲渡方法にも2種類あります。

1. 共有している不動産全体を譲渡する
2. 自己持分のみを譲渡する

2-1共有物全体を第三者へ譲渡する方法

複数人で共有している共有物全体を第三者へ譲渡する場合、共有者全員の同意が必要になります。

ABCが甲土地を3分の1ずつの割合で共同所有していた場合、甲土地全部を売却するには、ABC共有者全員の同意がなければいけません。

Aは売却したい、一方でBCは売却したくない、というように意見が割れてしまう場合には、共有物全部を売却することはできません。仮に持分割合が僅少であっても、反対するものがいれば、全員の同意という条件を満たせなくなってしまいます。

※100分の1の持分しかない共有者でも、売却に反対してしまったら、全員の同意が得られたことにはなりません。

（共有物の変更）
民法251条「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

2-2自己の共有持分のみを第三者へ譲渡する方法

自己持分のみを譲渡する場合であれば、他の共有者の同意は一切不要です。

上記例の場合、Aが自己の共有持分である3分の1のみを第三者に譲渡する際にはBCの同意はいりません。

他の共有者の同意が得られず売却できなくて困っているという場合は、自己の持分のみの売却を検討するとよいでしょう。ただし共有物全体を売却するよりも価格は低くなってしまう可能性が高い点には注意が必要です。

共有者全員が、譲渡することに同意している場合は、共有不動産全体を譲渡することができます。

一方、共有者間で意見が割れている場合は、単独の意思で共有不動産全体を譲渡（売却）することはできません。そのため、自身の共有持分のみを譲渡（売却）することになります。

3.共有持分は、誰に譲渡するべき？

では、誰に譲渡するのがベストな選択肢でしょうか。

こちらも選択肢は2つになります。

1. 共有者へ譲渡する
2. 第三者へ譲渡する

3-1. 共有者へ譲渡する場合

例えば、ABCの3名が3分の1ずつで不動産を共有していて、Aが自己の共有持分をBやCに譲渡する場合です。

譲渡の方法は「売買」でも「贈与」でも問題ありません。
売買は他の共有者へ売って、その売却代金を手にする方法です。
一方の贈与は無償で第三者に譲り渡します。贈与を選択した場合は「無償」という形になるため、贈与税が課せられる可能性がある点は注意が必要です。

また共有状態を解消する方法として、売買と贈与以外に「持分の放棄」があります。

（持分の放棄及び共有者の死亡）

民法255条　「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」

上記例で、Aが持分を放棄したら、そのAの持分は他の共有者であるBやCに移っていきます。

【放棄前持分】
A:3分の1、B：3分の1、C：3分の1
↓
Aが自己の持分を放棄
↓
【放棄後持分】
A：0、Ｂ：2分の1、Ｃ：2分の1
⇒Ａの3分の1の持分が他の共有者ＢＣに移り（3分の１×2分の1＝6分の1ずつＢＣに移る）、上記持分割合になります。

持分の放棄のメリットは、他の共有者の同意が不要なことです。売買や贈与の場合、どれだけＡが持分を譲渡したいと思っても、自動的に他の共有者ＢＣへ持分が移るわけではありません。BやCの同意がなければ、Aは自己の持分を譲渡することはできないのです。

一方で、持分の放棄は他の共有者の同意が不要なので、自己の意思のみで他の共有者へ持分を譲渡することができます。
共有持分の放棄については、下記で詳しく解説しています。

参考：共有持分の放棄は早い者勝ちって本当！？

3-2. 第三者へ譲渡する場合

第三者への譲渡方法としては、先述した通り共有物全体を第三者へ譲渡する方法と、自己の共有持分のみを第三者へ譲渡する方法の2つがあります。

1. 共有物全体を第三者へ譲渡する方法
2. 自己の共有持分のみを第三者へ譲渡する方法

4.共有持分譲渡の税金の計算方法

共有持分を譲渡した場合の税金は、「売却」と「贈与」によって異なります。

売却の場合は、売却益を得た人（売主）に譲渡所得税と住民税が課税されます。
贈与の場合は、共有持分を受け取った人に贈与税が課税されます。

また、持分を放棄した場合は贈与と同じようにみなされ、受け取った側に課税されます。

ABが甲土地を共同所有（持分割合1：1）していて、Aが自己の共有持分を売却した場合、またAが自己の共有持分を放棄しBに持分が移行した場合の具体例で解説します。

4-1.Aが自己持分を売却した場合

共有持分を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つに大きく分けられます。

所得税は不動産売却によって得られた利益に対して課税される形になります。

すなわち当時の購入価格よりも売却価格の方が安かった場合、所得税はかかりません。また所得税の申告をすれば同時に住民税の申告もすませたことになりますので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。所得税や住民税の税率は所有期間によって大きく変わってきます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税率=30%、住民税率=9%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税率=15%、住民税率=5%

譲渡所得の金額の計算方法は下記の通りです。

• 譲渡所得金額＝譲渡収入額ー（取得費＋譲渡費用（経費等））

上記を前提として、所得税と住民税を計算してみましょう。

(1)買った当初よりも売却額が低いケース

• 買った当時：1億円　
• 売却時：5,000万円　
• 諸経費：500万円　
• 所有期間：3年

譲渡取得金額：(5,000万円－1億円)－500万円＝－5,500万円
所得税：0円
住民税：0円

(2)買った当初よりも売却額が高いケース

• 買った当時：1億円
• 売却時：1億5,500万円
• 諸経費：500万円
• 所有期間：6年

譲渡取得金額：(1億5,500万円－1億円)－500万円＝5,000万円
所得税：5,000万円×15%＝750万円
住民税：5,000万円×5%＝250万円

4-2.Aが自己の共有持分を放棄しBに持分が移行した場合

他の共有者が持分を放棄し、残された共有者が持分を取得する場合、贈与または遺贈により取得したものと扱われるため、Bには贈与税などの税金の支払い義務が発生します。

対価を得ないで持分を取得するのは、単に無料で土地を譲り受けたのと変わらないためです。

他の共有者が持分を放棄した際には税金関係に注意しましょう。

相続税法９条：

「第五条から前条まで及び次節に規定する場合を除くほか、対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を控除した金額）を当該利益を受けさせた者から贈与…により取得したものとみなす。…」

相続税法第９条、相基通９－１２

「共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。」

5.共有持分の譲渡前に準備すること

共有持分の譲渡は、一般的な不動産の譲渡よりも、権利関係の性質上、トラブルになりやすい傾向があります。

共有持分の譲渡は、慎重に行いましょう。
ここでは、自己持分を譲渡する前に、事前に準備することを解説します。

5-1.他の共有者へ自身の意向を伝える

自身の持分のみを譲渡したい場合、共有者間で譲渡が成立することが最も望ましいです。

共有者間で話し合いができる状態であれば、自身の持分について譲渡したい意向がある旨を事前に伝えておきましょう。伝えずに動くことで、後々トラブルに発展してしまうケースがあります。
自身の意向を伝えるとともに、他の共有者の意向も確認しておくようにしましょう。

5-2.自身の持分割合を把握する

買取業者や仲介業者への相談前に、自身の持分割合は把握しておくようにしましょう。

売却の場合は、物件の価値を査定するために持分割合の情報が必要になります。
「登記事項証明書」を取得して確認しましょう。登記事項証明書は、法務局で取得できます。

※相続登記や、遺産分割協議を終えていないことによって自身の持分が正確に分からない場合（遺産共有状態）は、共有持分の専門業者に被相続人と自身の関係を説明し、自身の持分比率を把握しましょう。

共有持分の譲渡は、不動産や税金などの専門的な知識が必要です。
共有持分の譲渡や譲渡時の税金に関することは、中央プロパティーへご相談ください。